В нашей стране любят громкие названия, и экономическая сфера в этом плане не является исключением. Так, за последние годы едва ли не в каждом населённом пункте нашей страны появились объекты, гордо именуемые «бизнес-центрами». Про крупные города и столицу и говорить нечего: складывается впечатление, что здесь всевозможных бизнес-центров скоро будет не меньше, чем жилых домов. При этом нередко как у строителей, так и у владельцев этих «бизнес-центров» отсутствует чёткое понимание, каким должен быть настоящий современный бизнес-центр и каким критериям должен соответствовать.
Класс «А»: лучше не бывает
Отдельного внимания заслуживают прежде всего те бизнес-центры, которые являются эталоном, вершиной в своём разделе деловых зданий, так называемые бизнес-центры класса «А». Существует несколько общепринятых международных классификаций бизнес-центров, дополняемых определёнными особенностями, обусловленных национальными особенностями отдельных стран. Однако, если суммировать основные показатели и характеристики, то к бизнес-центрам высшего уровня предъявляются общие, практически единые требования.
Первое из них касается месторасположения здания. Разумеется, чем престижнее городской район, в котором расположен бизнес-центр, тем и его собственная престижность растёт. Впрочем, как показывает практика последних лет, в отношении центров класса «А» этот критерий наиболее гибкий – если все прочие условия выполнены, то бизнес-центр может находиться и не в самом центре города, главное, чтобы он был доступен для общественного транспорта и чтобы рядом не было объектов с негативной репутацией (крупных промышленных предприятий, свалок, кладбищ и тому подобных).
Второе требование предъявляется к качеству управления бизнес-центром и уровнем оказываемых его клиентам услуг. В самом здании обязательно должны быть «пункты общественного питания», причём это может быть как стандартный кафетерий, так и роскошный ресторан (в идеале – и то, и другое), различные магазины, газетные киоски, парикмахерские и другие объекты городской инфраструктуры. Неотъемлемым условием является наличие как минимум двух провайдеров, оказывающих телекоммуникационные услуги – наличие конкуренции в этой сфере обеспечивает, во-первых, повышение качества услуг, оказываемых арендаторам и посетителям, во-вторых, снижает соответствующие расходы. Что касается качества непосредственного управления бизнес-центром, то в случае с классом «А» управления должна осуществлять компания, обладающая опытом международной работы в данной отрасли и осуществляющая данный вид деятельности в отношении не менее 5 офисных зданий. При этом само здание должно принадлежать одному владельцу, а не быть поделено между несколькими бизнес-структурами – это гарантирует стабильность и правовую защищённость арендаторов.
Важно всё: от высоты потолков до системы безопасности
Конструктивных особенностях здания таковы:
- коэффициент потерь должен составлять не более 12 процентов (коэффициент потерь это показатель того, насколько эффективно в использовании арендуемая площадь: показатель в 12 процентов означает, что не более 12 % арендуемой в бизнес-центре площади не является полезной, то есть не может быть использована непосредственно для получения прибыли);
- площадь каждого этажа должна составлять не менее 1000 квадратных метров, причём конструкция должна содержать несущие колонны («шаг колонн», то есть расстояние между соседними колоннами, рекомендуется в районе 8х8 или 9х9);
- высота потолков в помещениях должна составлять не менее 2 метров 80 сантиметров;
- всё здание изначально должно строиться с расчетом на установку фальшпола, а при отделке как фасада, так и помещений должны использоваться материалы высокого качества;
- предельно допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия не должна быть менее 400 килограмм на квадратный метр.
Особую роль в современной деловой инфраструктуре имеет наличие автомобильной парковки – нарушения по этому показателю стоило высшей категории для тех или иных бизнес-центров чаще, чем показатели престижности месторасположения. Поэтому нужно помнить, что бизнес-центр класса «А» должен иметь не только наземную парковку рядом со зданием, но и подземную парковку (как вариант – дополнительные уровни в наземном виде). Это нужно для того, чтобы наземную парковку оставить для пользования посетителей центра, а остальные парковочные площади предоставить работникам и арендаторам.
Очень большое значение для бизнес-центров, как и для любых современных зданий, играют инженерные системы. Поэтому неудивительно , что от их качества и уровня функционирования напрямую зависит то, насколько престижным является бизнес-центр. В идеале инженерные системы должны соответствовать следующим стандартам:
- система управления всеми инженерными службами должна быть единой и централизованной;
- система безопасности включает в себя круглосуточную охрану здания, сеть видеонаблюдения, охватывающую весь комплекс, электронную систему регистрации всех входящих и выходящих ;
- электроснабжение должно осуществляться от двух независимых источников электроэнергии с функцией автоматического переключения и предусматривать наличие источника аварийного бесперебойного снабжения электричеством;
- система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха должны быть в состоянии создавать температуру воздуха на уровне 22-24 градуса по Цельсию, обеспечивать воздухообмен из расчёта 60 кубических метров воздуха на 10 квадратных метров площади в течение часа, гарантировать круглосуточное охлаждение аппаратных помещений с компьютерной и офисной техникой и автономно регулировать климат в отдельном крыле здания;
- пассажирские и грузовые лифты должны соответствовать современным международным стандартам скорости, грузоподъёмности, безопасности и комфорта передвижения на них.
Именно таким должен быть современный бизнес-центр высшего класса – соответствующим всем обозначенным критериям и характеристикам.
Александр Бабицкий
