Не так давно, в начале нового тысячелетия, Челябинск вошел в почетный список городов-миллионеров. Миллионеров не по каким-то экономическим показателям, дневному бюджету и прочим денежным характеристикам – Челябинск стал одним из двенадцати городов, население каждого из которых превысило это число с шестью нулями. Многообещающий рост числа жителей продолжается и по сей день, а это значит, что так же интенсивно растет и рынок недвижимого имущества. Недвижимость в Челябинске – чем она может удивить инвестора, есть ли смысл выходить на этот рынок?
Продуманные инвестиции
Темпы роста численности населения, безусловно, влияют на стоимость недвижимости и ее потенциальную инвестиционную ценность, однако, адекватная оценка инвестиционной привлекательности возможна лишь в случае учета множества сторонних факторов. Показателен в данном случае пример 2006-2007 годов: заметив значительное превышение спросом предложения и оценив темпы роста стоимости жилого недвижимого имущества, компании-застройщики развернули активную деятельность по возведению многоквартирных домов в черте города. Первые объемы реализованной недвижимости вполне оправдали их надежды и чаянья и принесли неплохой доход, однако, по мере насыщения рынка недвижимости Челябинска предложением, ситуация с ценами стабилизировалась, а затем и вовсе была отмечена тенденция снижения стоимости квадратного метра.
Наученные горьким опытом, застройщики Челябинска сократили объемы возведения зданий и стали использовать некоторые хитроумные схемы. К примеру, первичные владельцы недвижимости, по договоренности, выбрасывают на рынок строго лимитированное количество жилых и офисных площадей, дабы не допустить пресыщения спроса предложением. Или же, по другой схеме, опять же, скооперировавшись, застройщики устанавливают уровень цен на 10-15 процентов выше стандартной стоимости данного типа недвижимости в городе.
Все эти меры позволяют говорить о стабилизации – пусть и искусственной, - рынка недвижимого имущества Челябинска: снижения цен не предвидится, кроме того, на конец 2009 – начало 2010 года отмечен весьма привлекательный рост на уровне 15-16 процентов.
Крупным планом
К наиболее привлекательным объектам инвестиционных вложений Челябинска принято причислять элитную жилую недвижимость и жилье бизнес-класса, а также престижную коммерческую недвижимость не ниже класса B по унифицированной классификации объектов коммерческой недвижимости. Как правило, именно подобные статусные площади дают наибольшую отдачу: как в виде пассивных арендных отчислений, так и при перепродаже через некоторый промежуток времени.
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости Челябинска на май 2010 год составляет порядка 34 тысяч рублей за квадратный метр площади. Эксперты отмечают, что цена единицы площади несколько уменьшилась в середине года по сравнению с состоянием на начало временного отрезка, однако, объясняется это, прежде всего, «мертвым» сезоном летних отпусков. По прогнозам экспертов, в конце 2010 – начале 2011 года ожидается бурный рост стоимости жилой недвижимости.
Единственный класс недвижимости, не отдавший позиции под ударом «отпускного» пресса – это квартиры в новостройках, преимущественно, элитных. В данном сегменте недвижимости не только не наблюдалась потеря стоимости, но и отмечается некоторый рост цен – в пределах 6-7 процентов.
Наиболее насыщенными предложением районами Челябинска являются Курчатовский район – около 23% всей недвижимости, Калининский район – 22% и Центральный район – 17% от общего объема предложения. Примерно в том же составе данные районы вошли и в рейтинг территорий Челябинска с самой дорогой недвижимостью, дополнившись лишь Советским районом. Наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости зафиксирована в Центральном районе – 52 тысячи рублей, следом за ним расположился Советский район с 42 тысячами рублей за квадрат, далее идут Калининский и Курчатовский районы с показателями в 36 тысяч рублей и 34 тысячи рублей соответственно.
Рынок коммерческой недвижимости Челябинска признается специалистами крайне перспективным. Бурное развитие города, дислокация в регионе множества промышленных производств, статус столицы Урала – все это, безусловно, привлекает бизнес. Однако, еще пару лет назад, доля элитных коммерческих площадей в Челябинске была исчезающе мала – около 2-3 процентов от общего объема коммерческой и офисной недвижимость. Однако, развернутое в конце 2006-начале 2007 годов масштабное строительство бизнес-центров класса А и B должно значительно изменить ситуацию на рынке.
Челябинск – крупный промышленный город, развивающийся довольно быстрыми темпами. Инвестиционные вложения в жилую и коммерческую недвижимость города, в целом, весьма привлекательны, однако, в силу интенсивной застройки и стремительного изменения баланса спроса и предложения требуют постоянного и пристального внимания к рыночной ситуации.
Максим Кузнецов