Сегодня на рынке недвижимости в Японии происходит постепенное, но все-таки планомерное падение цены на недвижимость. Падением его можно назвать весьма условно, так как цена падает исключительно относительно цены за прошлые периоды, а вот в отношении мировых цен на недвижимость, Япония, как и прежде, остается рекордсменом.
Почему так дорого
По подсчетам японской газеты «Иомиури», который был произведен несколько лет назад, если продать всю недвижимость Японии по существующим рыночным ценам, то на вырученные от продажи средства можно купить всю территорию США, которая более чем в 25 раз превышает по площади маленькое островное государство. И при этом, по подсчетам все того же издания, более половины денег от продажи недвижимости в Японии осталось бы невостребованными. Почему же цены на недвижимость в Японии такие высокие? Это обусловлено следующими факторами.
Во-первых, Япония входит в десятку самых густонаселенных карликовых стран с плотностью населения 377 на кв. км, что в свою очередь порождает дефицит предложения недвижимости и обуславливает постройку многоэтажного жилья.
Во-вторых, Япония находиться в зоне сейсмической активности. Именно поэтому строительство высотных зданий требует внедрения современных дорогостоящих инноваций в строительный процесс, для того, что бы здание могло выдержать как сейсмические толчки, так и резкие порывы ветра, что также достаточно частое явление на островном государстве, которое со всех сторон окружено морем. Что, в свою очередь, также ведет к удорожанию жилья.
Цены на недвижимость
Первое, что поражает – это цена. За 1 метр кв. съемной квартирки (от 20 м.кв.) в столице можно выложить от 800 у.е., что до сих пор является рекордом для среднестатистического жилья с весьма средним уровнем комфортности.
Второе, произвол арендодателей, который, по сути, поддерживается политикой государства. По Закону этой «гостеприимной» страны, квартиросъемщик должен предоставить гарантию своевременной выплаты арендной платы, а гарантом может выступать только житель Японии. В роли этого гаранта обычно выступает сам арендодатель, предлагая нехитрую сделку: вы должны уплатить «за ключ». Это некая сумма денег, которая отдается авансом, безвозмездно за право использования ключа от ваших апартаментов.
Третье, как и во всем мире, самое дорогостоящее жилье – это жилье вне урбанизированного города, на лоне природы. Любителям понежиться в лучиках восточного солнышка и посмотреть на ясное без смога небо, это удовольствие обойдется в сумму от 2 000 у.е. за 1 м.кв.
Кризис
Мировой кризис в той или иной степени отразился на жизнедеятельности практически всех государств в мире. Не обошел он стороной и Японии. По данным Японского Института Недвижимости, к лету 2009 года на 8 процентов снизилась стоимость земли во всех крупных городах Японии: такого явления японцы не наблюдали уже давно. Если в 70-80-х годах ХХ века рост цен на землю превышал 200 процентов, то после кризиса 1991 года на рынке недвижимости началась стагнация. С 2005 года после стабилизации рынка, цены на землю пошли вверх. Темпы роста нельзя было сравнить с темпами 80-х годов, но это был стабильный ежегодный прирост цены. Сразу после начала кризиса в конце 2008 года в стране наблюдалось падение объемов продаж на 10 -15 процентов, по сравнению с показателями 2007 года.
Это сказалось также и на работе девелоперских компаний. За период 2008 года, более 600 компаний прекратили свою деятельность. В 2009 году тенденция сохранилась. Количество разорившихся предприятий в сфере недвижимости увеличилось в 1,5 раза по сравнению с началом 2008 года.
Как снять или купить недвижимость в Японии
Если вы решили приобрести землю в Стране Восходящего Солнца, то будьте готовы к тому, что все сведения о владельцах земельных участков хранятся в так называемом Регистре недвижимости, сведения в котором уже давно устарели, поэтому узнать, кто же был предыдущим хозяином вашего участка, будет весьма затруднительно. Если вы все-таки выяснили, кто является законным владельцем приобретаемого участка, то вам при покупке недвижимости необходимо будет уплатить в казну следующие налоги:
- налог на приобретение недвижимости (1,5 процента),
- налог на покупку недвижимости, если вы приобретаете не только землю, но здание (3 процента),
- комиссионное вознаграждение агенту по недвижимости (которое имеет твердую ставку и прописано в законе – 3,15 процента плюс 526 американских долларов),
- пошлина, которую вы должны уплатить нотариусу (до одного процента),
- пошлина за оформление или госрегистрацию (до одного процента),
- сбор за печать, размер которой напрямую зависит от площади приобретаемой недвижимости, но не превышает 0,15 процентов.
Если говорить о правовой стороне, то никаких препятствий со стороны закона на приобретение жилья в Японии нет, просто вы должны иметь вид на жительство или поручительство со стороны гражданина Японии.
Существует еще один вариант приобретения недвижимости в Японии – ипотека.
Получение ипотеки – наиболее дешевый, но и одновременно наиболее растянутый во времени способ приобретения жилья. Ипотека в Японии выдается под один – два процента на срок до пятидесяти лет. Также возможен вариант оформление ипотеки на более длительный срок – до ста лет (в этом случае ваш кредит будут выплачивать ваши дети).
Если возникают проблемы с покупкой жилья, то его можно взять в аренду. Для заключения договора, вам также понадобиться предоставить гаранта – гражданина Японии. Все договора заключаются на японском языке, а это означает, что вам просто необходимо будет заручиться поддержкой переводчика.
Рынок арендованного жилья в Японии имеет свои нюансы, а именно:
- арендовать жилье в этой стране принято исключительно через посредников – агентства недвижимости,
- наличие огромного количества платежей сверх агентских выплат, которые и составляют основную массу наценки на стоимость апартаментов. Сюда входят: залог, который соответствует оплате аренды за два – три месяца (практически безвозмездный платеж, который никогда не возвращается), рейкин – обязательный презент хозяину квартиры (символическая плата за ключи от жилья – может доходить до 1/6 стоимости жилья). При этом договор найма заключается на срок от полгода до двух лет.
- обязательное и четкое прописывание в договоре по найму всех нюансов использования жилья.
При этом, рынок недвижимости Японии обладает местным колоритом: всегда можно найти сговорчивых арендодателей, предлагающих недвижимость по довольно низким расценкам. Как правило, это квартиры не интересные самим японцам. В домах расположенных под путями скоростных железнодорожных магистралей или же квартиры, где произошло самоубийство. В Японии проводят аукционы, с такими «плохими» вариантами, очень популярные у иностранцев.
Галина Ямпольская