Перепланировкой называются такие изменения в помещении, которые влекут за собой изменение плана БТИ. То есть, замена сантехники не является перепланировкой, а только переустройством, а вот изменение конфигурации стен или устройство новых проемов (или заложение имеющихся проемов), перестановка сантехнического оборудования (предположим, вы захотели развернуть унитаз на 90º - вам так удобнее), перестановка кухонных плит и другие подобные действия – это уже перепланировка.
Следует знать, что ваше право на помещение (в соответствии с договором социального найма, аренды или просто право собственности) подтверждается документами, одним из которых является поэтажный план БТИ. Так что если вы сделали перепланировку, и план БТИ перестал соответствовать действительности, то у вас возникли проблемы с документами, подтверждающими ваше право собственности (или право проживания) на данную жилплощадь.
Поэтому любая перепланировка требует внесения изменений в документы: план БТИ, свидетельство о собственности (договор социального найма, аренды и так далее). Если такое изменение было сделано, то таким образом происходит полная реализация права владения, пользования, распоряжения собственностью, а также увеличивается рыночная стоимость собственности (перепланировка обычно улучшает квартиру, увеличивая ее цену, а не наоборот). А вот если в документы изменения не внести, то рыночная стоимость падает минимум на 20%.
Перепланировку можно трактовать и как сделку с недвижимостью, так как документы, которые сопровождают ремонтно-строительные работы по государственным нормативам, стоят 5-10% от стоимости строительного объекта.
Для того, чтобы сделать перепланировку, в первую очередь нужно определиться со своими пожеланиями. То есть, перепланировка должна быть возможной (поэтому не стоит планировать снос несущей стены) и юридически согласуемой (так что не стоит пытаться перепланировать общественный коридор или расшириться в квартиру соседей).
Лучше всего сразу же обратиться к специалистам. Таким образом, экономятся и время, и деньги. Специалист сразу же, с первого взгляда и слова, скажет – какая перепланировка возможна, а какая нет. И вам не придется бегать за разрешением, которое принципиально невозможно получить.
Архитектурно-Планировочное Решение (АПР), выполненное дизайнерами-архитекторами, является основой для дальнейших действий по перепланировке.
Далее делается заказ технической документации: технического заключения о том, в каком состоянии находятся несущие конструкции здания и возможна ли перепланировка квартиры. Инженер-проектировщик, имея поэтажный план БТИ с экспликацией квартиры, разработает проектную документацию на перепланировку.
Важно знать, что защита проектной документации (то есть, получение разрешения на проведение перепланировки) является обязанностью проектной организации, если иное не было оговорено заранее. Поэтому, обращаясь к специалистам за помощью в перепланировке и оформлении необходимых документов, следует сразу оговаривать дальнейшее сопровождение проекта по всем инстанциям. Если это настоящие профессионалы – проблем никаких не будет. Если же в сопровождении отказывают, то имеет смысл поискать другую организацию.
Документация на перепланировку проходит защиту в госпожнадзоре, госсанэпиднадзоре, газовой инспекции, архитектурно-планировочном управлении, жилищной инспекции, у балансодержателя, в государственной экспертной организации, имеющей право на выдачу экспертных заключений по оценке проектной документации. Также требуется оформить страховой полис гражданской ответственности.
Занимает рассмотрение проектной документации от 2,5 до 4 месяцев – пока по всем инстанциям пройдет, так можно соскучиться. Кроме того, удовольствие это платное. И стоить оно может от $600 до $2000, а то и гораздо дороже (все зависит от сложности планируемой перепланировки). Но прежде, чем соглашаться на бесплатный сыр, желая сэкономить деньги, вспомните, что такой сыр бывает только в одном месте – в мышеловке.
После получения разрешения можно приступать к самим работам. Но здесь нельзя забывать о том, что все работы должны выполняться в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией. Лучше всего, если будет осуществляться авторский надзор – то есть, разработчики будут наблюдать за исполнителями, чтоб все было в полном порядке и потом не случилось какого нежданчика (уже на этапе приемки работ).
Когда же все работы завершены, нужно подписать акт комиссии, который подтвердит, что все работы были выполнены в соответствии с документацией, использовались строительные материалы именно те, которые указаны в документации, строительная лицензия у исполнителя работ имелась… и так далее. То есть, акт подтверждает: перепланировка закончена, и все в полном порядке. После этого нужно не забыть, что в поэтажный план БТИ должны вноситься изменения – а это делается на основании акта комиссии. И только после того, как перепланировка будет снята контроля, а изменения в поэтажный план БТИ будут внесены, можно спокойно уснуть в совершенно новой квартире.
Но если пойти другим путем: постараться сэкономить хоть на каком-либо этапе, то о спокойном сне говорить не придется. Еще хорошо, если получится отделаться штрафом, а разрешение на перепланировку будет дано, и нужные изменения в поэтажный план БТИ внесет. А то ведь может дойти и до того, что потребуется вернуть помещение в первоначальное состояние (как обидно восстанавливать свежеснесенные перегородки!), а то и до штрафа с выселением из квартиры.
Не нужно экономить на законодательстве. Это еще хуже, чем экономить на сыре.
София ВАРГАН