Тема доходных домов в России стала широко обсуждаться в последние годы, в первую очередь в качестве одного из вариантов решения жилищной проблемы. Ни для кого не секрет, что качественного жилья для россиян сегодня не хватает: большинство населения вынуждено либо жить в родительских квартирах в «хрущёвках», либо снимать жильё, потому что цены на недвижимость просто не позволяют купить собственные «квадратные метры». И в этой связи о доходных домах вспомнили как об одном из вариантов обеспечить жильём определённую часть нуждающихся в нём за счёт государственной программы. Что же представлял из себя исторический опыт доходных домов, если его хотят ещё раз вспомнить?
Доходный дом – предвестник многоквартирного жилья
Доходным домом называют тип многоквартирных жилых домов, которые появились в Европе в первой четверти XIX века, представляли собой архитектурное сооружение, изначальное предназначенное для сдачи квартир в аренду и во многом повлияли на формирование концепции современных городов. Таким образом, доходные дома стали первыми многоквартирными домами нового типа, явив собой комплекс однотипных по планировке квартир, сосредоточенных вокруг лестничных площадок в нескольких подъездах.
В Россию доходные дома «проникли» в середине позапрошлого столетия, особое распространение получив в последующие пятьдесят–шестьдесят лет. Доходные дома, элементы декоративного украшения на которых помещались обычно лишь на выходящем на улицу фасаде, разнились по степени престижности и стоимости, как и в наши дни, в зависимости от местоположения, благоустроенности близлежащих улиц и прочих понятных коммунальных факторов.
В основе своей структура организации доходных домов была одинаковой и являлась иллюстрацией поговорки «всё новое – хорошо забытое старое», так как почти полностью повторяла структуру древнеримских многоэтажных домов – инсул. Первый этаж доходного дома отдавался под магазины, трактиры, рестораны и иные учреждения. Второй этаж снимался наиболее состоятельными квартирантами, дворянами, чиновниками, мелкими и средними предпринимателями. Третий этаж представлял собой классические «меблированные комнаты», которые сдавались среднему по статусу и уровню доходов сословию. Соответственно, четвёртый и более высокие этажи сдавались ещё менее обеспеченным слоям населения, а мансарды становились приютом для тех, кто мог наскрести минимальную сумму оплаты (вот почему многие представители творческих профессий и студенты обитали именно на мансардах). В дореволюционной России доходные дома были приметой крупных и средних городов, многоэтажные доходные дома в городах с небольшим населением были просто не востребованы.
Доходные дома российских столиц
Но основная часть доходных домов в царской России приходилась, разумеется, на два самых крупных города, на обе столицы государства – официальную, Санкт-Петербург, и древнюю, Москву. Что касается Петербурга, то прообразы доходных домов, так называемые «спекулативные дома», появившиеся после указа 1769 года, разрешавшего открывать торговые лавки на первых этажах многоэтажных домов. «Спекулативные дома» были первым экспериментом с многоквартирными типовыми городскими постройками в России: часть из них были галерейного типа (строились по образцу гостиных дворов), часть секционного типа (первые образцы домов с подъездами). Но вот настоящие доходные дома, с полностью разделёнными на изолированные друг от друга квартиры, появились в Петербурге именно в середине XIX века. Площадь комнат в таких квартирах, которые могли насчитывать разное число комнат, составляла в среднем от 16 до 24 квадратных метров (то есть в любом случае больше, нежели площадь типовых комнат в советских «хрущёвках»). Большие квартиры второго этажа обязательно имели две лестницы, парадную и «чёрную». Парадная выходила на улицу, а «чёрная» лестница выходила во двор, ею пользовалась в основном прислуга, возле неё располагалась кухня и хозяйственные комнаты. К 1917 году доходные дома составляли более 90% всех жилых домов Северной столицы, а средний уровень доходности доходных домов составлял 8-9% годовых (для сравнения – в Западной Европе аналогичный показатель не превышал 2% годовых).
В Москве соотношение доходных домов с общим жилым фондом, было ниже, здесь крепче сохранялись традиции домов усадебного хозяйства, да и территориальные условия позволяли городу расти вширь. Тем не менее, ко времени падения самодержавия доходные дома в Москве составляли 40% от числа всех жилых домов. Самая дешёвая комната в московском доходном доме обходилась в 20 копеек за ночь, а, так называемое, «койкоместо» в 5 копеек. Нехитрые подсчёты позволяют узнать, что минимальная стоимость аренды жилья в московских доходных домах составляла 6 рублей в месяц. Правда, если речь шла о меблированных комнатах, где проживал средний слой, то здесь арендная плата могла доходить до 15 рублей в месяц. Однако при непременном желании меблированные комнаты мог себе позволить и квалифицированный рабочий – его средняя зарплата в 1913 году равнялась 37 рублям. Соотношение заработной платы к стоимости аренды хорошей квартиры весьма неплохое – многие современные москвичи не отказались бы иметь возможность на свой месячный заработок, снимать две квартиры в столице и при этом ещё иметь оставшуюся определённую сумму.
Александр Бабицкий
