Московские доходные дома, активно возводимые в столице российской империи с конца XVIII века, являлись не только источником стабильного и высокого дохода многих заводчиков, купцов и негоциантов, но и служили постоянным местом жительства для десятков тысяч коренных москвичей и гостей города. Прогремевшая революция положила конец бурному функционированию всех доходных домов, обещая каждому из их жителей отдельную жилплощадь.
Однако обещанная в собственность московская квартира для многих так и осталась недостижимой коммунистической мечтой, и спустя девяносто лет в Москве появился первый постсоветский доходный дом. Что же означает нынешняя активизация этой сферы недвижимости – высокие амбиции московских чиновников, пытающихся с помощью возрождения доходных домов пополнить городской бюджет или оправданный и точный расчет застройщиков, уверенно занимающих нишу долгосрочных капиталовложений в надежде на высокие ставки арендной платы?
Доходные дома столицы: прошлое и настоящее
Старинные доходные дома в Москве – не редкость. Студенты и представители богемы, отставные военные и многодетные семьи простых рабочих, интеллигенция и дворяне, не желающие отягощать себя налогами с собственной недвижимости – многие и многие жители Первопрестольной были бессменными обитателями столичных доходных домов. Эти здания не только служили для удовлетворения нужд тысяч московских квартиросъемщиков, но и гармонично вписывались в общую градостроительную архитектуру Москвы. И сегодня великолепные фасады, с помощью реставраторов обретшие былую красоту и гармонию форм, украшают центральные улицы и проспекты столицы, восхищают гостей города и вдохновляют московских поэтов и художников.
Что же послужило предпосылками для создания экономического проекта, в соответствии с которым московское правительство решило реанимировать доходные дома и вернуть этой сфере деятельности былой законный статус и право на существование? Конечно, основным фактором стала забота о людях: целая армия москвичей, стоящих в бесконечной очереди на получение собственной жилплощади, имеет все шансы провести в этой очереди всю свою жизнь. Бюджет столицы слишком мал для удовлетворения нужд всех очередников, десятилетиями ожидающих своей очереди на жилье, обещанное многим еще во времена Хрущева. Кроме того, легализация доходных домов, возводимых за счет средств муниципалитета, не только решит жилищную проблему, но и станет неиссякаемым источником дохода, мощной рекой вливающегося в московский бюджет. Однако подобные намерения правительства Москвы могут так и остаться всего лишь проектом: выделяемых для строительства средств явно недостаточно, а расчет на быструю окупаемость доходных домов класса эконом больше похож на неоправданные амбиции, чем на грамотный и точный расчет. В данном случае в явном выигрыше снова могут остаться частные инвесторы, сделавшие ставку на фешенебельные доходные дома, полностью соответствующие требованиям современного жителя мегаполиса.
Первый – не значит единственный
В соответствии с программой, разъясняющей возможные варианты строительства доходных домов в Москве, предусматривается следующее:
- Государственное финансирование с последующей сдачей квартир в социальный наем.
- Строительство доходных домов за счет средств частных застройщиков и инвесторов с последующим установлением рыночных ставок аренды.
- Привлечение заемных (банковских) средств, использующихся для возведения московских доходных домов с последующим погашением займа за счет дохода, получаемого от аренды.
Первым доходным домом современной Москвы стал дом, расположенный в Большом Николоворобинском переулке. Дом был введен в эксплуатацию в 2003 году, строительство велось за счет средств Департамента ИПС Москвы, управление ведением строительных работ было возложено на ОАО «Мосжилкомплекс». Стоимость возведения первого 47-квартирного московского доходного дома составила свыше 12 млн. долларов. Московское правительство рассчитывает на восьми-десятилетнюю окупаемость при условии, что ежегодные арендные сборы составят 2,5 млн. долларов и все собранные средства будут поступать в бюджет города. Первый доходный дом Москвы предлагает арендаторам не только многокомнатные квартиры, но и офисные помещения, стоимость ежемесячной аренды варьирует в пределах от 2,5 до 12 тысяч долларов США.
Строительство доходных домов класса эконом, ориентированных на очередников, молодые семьи, студентов, наемных рабочих и молодых специалистов, проводится в отдаленных московских районах. Такой выбор месторасположения строительных площадок вполне объясним: чем ближе к центру столицы расположен доходный дом, тем дороже обходится земельный участок, на котором будет возведен доходный дом, и, соответственно, тем выше будет конечная арендная плата квартиросъемщика. В отдаленных же районах правительство Москвы будет поддерживать арендные ставки, исходя из существующих городских коммунальных тарифов. Так, например, в доходном доме, расположенном в районе Зябликово, ежемесячная арендная стоимость однокомнатной квартиры не превышает 7000 рублей. Появились в Москве и целые комплексы доходных домов. Так, группой компаний «ASG» был анонсирован инвестиционный проект, подразумевающий комплексное строительство индивидуальных домов. Доходные дома «Рублево-Мякинино» (клубного типа) включают в себя арендные апартаменты, рассчитанные на семьи со стабильным высоким (средне-высоким) уровнем ежемесячного дохода. Комплекс, занимающий территорию свыше 3 га, предполагает постоянное проживание всего 1000 человек. Финские домики, составляющие первую очередь проекта, примут первых арендаторов уже в 2011 году. Вторая очередь проекта (индивидуальные дома класса бизнес) будет введена в эксплуатацию в 2012 году.
Инна Синожатская
