На рынке загородной недвижимости в настоящее время ситуация
противоречивая. С одной стороны наблюдается резкое падение спроса при
увеличении предложения, снижение цен на 50-70%, предложения земельных участков
без подряда и коммуникаций. С другой - повышение спроса, падение предложения,
снижение цен не более чем на 15%, а в некоторых случаях даже и повышение на
5-7%. Несовместимо? Отнюдь. Дело в том, что когда речь идет об огромных
падениях цен на землю или загородную недвижимость, то это - коттеджные поселки.
Основная проблема их в том, что по большей части они были ориентированы на элитный и бизнес-сегменты, но еще до кризиса эта ниша была практически заполнена. Тем не менее, строительство «городов миллионеров» продолжалось (особенно активно такое строительство велось вокруг Москвы). Теперь же «с учетом общего экономического спада велика вероятность, что жить в «городах миллионеров» будет просто некому», - так предсказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.
Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard, утверждает, что «продолжают активно строить только девелоперы, которые до кризиса успели реализовать проект на 80%». По его расчету в 70% случаев остановлены крупные проекты площадью более 500 га.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, сообщает, что на несколько лет заморожен проект «Остров Барвиха». MCG и Альфа-банк ищут покупателя на «Остров Истра» (Истринское водохранилище, 1150 га, 1,5 млн. м² жилья), а Capital Group ухитрилась спрыгнуть буквально со сковородки (изначально это было «владение на троих»).
Компания Coalco, инвестор проекта «Большое Домодедово» (Каширское шоссе, 15-й км, 3000 га, 12,5 млн. м² жилья) сейчас продает участки, ранее предназначенные для проектной застройки - директор по инвестициям Urban Group, Андрей Пучков, говорит, что распродажа мотивируется стремлением привлечь соинвесторов.
Список можно продолжать очень долго. Откровенно говоря, он не радует, особенно на фоне прогноза Сбербанка: «Нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость. Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги. Может произойти наложение одной волны на другую, и ситуация будет очень серьезной», - так описывает предстоящую осень Алексей Чувин, директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка: «Осенью, когда будет опубликована отчетность по суммам просроченных кредитов, у банков и девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация».
Собственно говоря, речь идет о том, что осенью загородная недвижимость будет «сбрасываться» вовсе за бесценок, так как у девелоперов просто не будет другого выхода.
«Лендлорды», владеющие основной массой земельных угодий, уже начинают «сброс», и земельные участки предлагаются очень недорого, но без подряда и коммуникаций. Правда, с обещаниями, что коммуникации будут проведены (что характерно - не оговаривается срок выполнения обещаний). Однако, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса холдинга RODEX Group, предупреждает, что «скорее всего, обещанные коммуникации (газ, свет) проложены не будут, поскольку «лендлорды» и девелоперы сегодня просто пытаются избавиться от земли. Второй момент - это отсутствие в подобных случаях гарантии юридической чистоты подобных земельных участков».
Тем не менее, эксперты утверждают, что участки без подряда являются сейчас популярным товаром, и спрос на них увеличился по сравнению с докризисным периодом (по данным «Инкома» - примерно на 50%).
А как же повышение спроса и падение предложения? Как же подъем цен на рынке загородной недвижимости? А вот это касается недвижимости совсем другого рода - обычные скромные дачки и садовые домики в садоводческих товариществах. За обожаемые картофеле-клубничные грядки владельцы держатся зубами и когтями. Причина - все тот же кризис. Цена на такую недвижимость относительно невысока, а пользы от нее - «целый вагон». Собственный огород и сад - это собственные овощи и фрукты (что является существенной экономией), а владельцы скромных дачек давно уже привыкли к агрофитнессу. Так что желающих попробовать свои силы в огородной гимнастике становится все больше (к грядкам гонит не столько желание завести хотя бы маленький, но загородный домик, сколько все то же желание экономии), а вот продается такой недвижимости не так уж и много.
Как видите, рынок загородной недвижимости действительно противоречив. Геннадий Теряев считает, что после окончания кризиса цены вновь начнут расти, так как должен сработать механизм «отложенного спроса» на загородные домовладения. Возможно, рост цен начнется и раньше, если будут соблюдены некоторые условия: «прекратится массовое нагнетание психоза по поводу финансового кризиса нашим правительством, а ставка по ипотечному кредитованию будет снижена с 25% до 12%».
София ВАРГАН
