Как говорят, для того, чтобы фирма нормально работала,
необходимы две составляющие: «людя и площадя». С первым пунктом вопрос обычно
решается довольно просто, а вот второй зачастую является тем самым камнем
преткновения, который способен погубить многолетний труд всего предприятия. Самый
дешевый и, следовательно, самый распространенный способ, которым решается
проблема «площадей» - снятие помещения в аренду. Но это только звучит просто, а
на деле возникает ряд вопросов, и каждый из них требует только верного решения.
Как найти помещение, которое будет удовлетворять всем требованиям (ну, пусть не всем, но хотя бы существенной их части)? Как правильно заключить договор аренды? Как уберечься от недобросовестности арендодателя или даже прямого мошенничества? Вопросов множество.
Обращение в риэлторскую компанию для поиска помещения для офиса снимает множество вопросов и экономит время сотрудников компании. И все же случается, что впоследствии возникают проблемы - причем, при полной добросовестности всех сторон, участвующих в сделке. С документами арендодателя все в порядке, помещение - именно то, что требуется, арендатор вовремя оплачивает оговоренную плату в требуемые сроки. Казалось бы - живи и радуйся. Но рано или поздно возникает вопрос, связанный с ремонтом в арендуемом помещении (обычно - при окончании срока аренды, но случается, что и гораздо раньше).
Обычная ситуация выглядит следующим образом: договор аренды благополучно заключен, и арендатор готовится въехать в арендованное помещение. Осмотрев помещение, арендатор приходит к выводу, что необходим ремонт, и ремонт довольно существенный. Имидж предприятия, имидж торговой марки, удобство работы сотрудников, обеспечение эффективности работы офиса - все это приводит к тому, что ремонт становится насущной необходимостью. И он производится. И вместе с ремонтом создается источник проблем, причина для разногласий между арендатором и арендодателем.
Когда срок аренды подходит к концу, арендодатель может заявить (и часто так и происходит), что арендатор должен выплатить компенсацию за изменения, произведенные в арендованном помещении. Арендатор, естественно, недоумевает - как же так, ведь все изменения были только к лучшему, более того, они увеличили стоимость помещения, а, следовательно, у арендодателя появилась возможность брать более высокую арендную плату, какая же тут компенсация? Тем более, улучшения в помещении потребовали затрат, и это не арендатор должен выплатить компенсацию арендодателю, а с точностью до наоборот: арендодатель - арендатору. Конфликт интересов налицо. Откуда же он возник?
Обычно истоки подобного конфликта скрываются в невнимательном прочтении арендного договора арендатором. Проверили пункт, касающийся оплаты, раздел, где перечисляются и описываются помещения, сдаваемые в аренду, и на этом закончили. А ведь в каждом договоре аренды имеется пункт, который оговаривает порядок проведения ремонтных работ в арендуемом помещении.
В соответствии со стандартной формулировкой арендного договора, арендатор обязан согласовывать все изменения, которые будут производиться в помещении, в том числе и ремонт, с арендодателем. Согласование требуется в письменном виде. Обычно в договоре присутствует и пункт, в соответствии с которым арендуемое помещение после окончания срока аренды следует передать арендодателю в том состоянии, в котором оно было передано в аренду. Таким образом получается, что передавая объект недвижимости в ином состоянии (и тут неважно, что состояние помещения улучшилось), арендатор нарушает условия договора.
Недоумение часто вызывает тот факт, что арендодатель недоволен произведенными улучшениями объекта аренды. И требование привести помещение в прежнее, «доремонтное» состояние, может даже возмутить. Как же так, ведь помещение стало лучше?!
А дело в том, что следующего арендатора данного помещения могут не устроить изменения, внесенные в объект аренды в результате ремонта. Объяснения, что бледно-розовые панели ПВХ - последний писк моды и очень украшают офисное помещение, не подходит. Ведь у следующего арендатора могут быть другие представления о моде, и с его точки зрения последним писком является насыщенно-изумрудная краска.
В таких условиях требовать компенсацию у арендодателя за внесенные в объект недвижимости улучшения просто невозможно. Потому что с точки зрения арендодателя объект недвижимости не улучшился, а напротив – ухудшился. Зачем же ему оплачивать за внесенные ухудшения? Наоборот, арендатор должен выплатить ему компенсацию!
Чтобы не возникало подобной путаницы и конфликтов арендатора с арендодателем, необходимо все вопросы ремонта объекта аренды оговаривать в письменном виде - в качестве дополнений к договору, являющихся неотъемлемым приложением договора аренды.
В этом случае, если изменения, вносимые арендатором, могут повысить стоимость объекта недвижимости, то возможна и такая договоренность сторон, при которой арендодатель выплачивает компенсацию за произведенный ремонт (полную или частичную). Но возможность такой компенсации обязательно должна быть оговорена в договоре аренды помещения.
София ВАРГАН
