Когда бизнес в России только начинался, офисные здания оценивались исключительно с точки зрения удобства расположения. Затем пришло осознание того, что требуется и современная отделка помещений. Дальше – больше. Требования все ужесточались и приближались к европейским.
Теперь, когда в Москве достаточно различных офисных зданий, в том числе и построенных в последние десятилетия с учетом всех существующих требований, появилась и классификация по категориям. Всего принято 20 пунктов, в соответствии с которыми оценивается категория офисного здания:
- наличие высококачественной стандартной отделки и современных инженерных систем, включая BMS (система управления зданием);
- наличие профессионального управления зданием;
- наличие удобного подъезда к зданию и транспортного сообщения в районе офисного здания;
- наличие системы кондиционирования не ниже двухтрубной;
- наличие подвесных потолков;
- средняя высота от пола до подвесного потолка – не ниже 2,7 м;
- открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
- наличие трехсекционного короба для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпола;
- наличие современных стеклопакетов и их рациональное расположение;
- наличие высокоскоростных лифтов, при этом период ожидания должен составлять не более 30 сек.;
- наличие подземной парковки;
- качественность материалов в отделке общих помещений здания;
- соотношение парковочных мест (наземных и подземных) должно быть не менее одного на 100 м² арендуемой площади офиса;
- фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей офиса) должно быть не более 12%;
- наличие качественного провайдера телекоммуникационных услуг в офисном здании;
- наличие двух независимых источников энергоснабжения в здании (мощность для низковольтных сетей не менее 50 Вт на 1 м² полезной площади, плюс 20 Вт дополнительно для освещения);
- нагрузка на межэтажные перекрытия должна быть не более 400-500 кг/м²;
- наличие системы безопасности и контроля доступа в здание;
- наличие столовой для сотрудников и других удобств;
- глубина этажа от окна до окна должна быть не более 18-20 м.
Для того, чтобы офисное здание соответствовало классу А, оно должно удовлетворять как минимум 16 из 20 вышеперечисленных пунктов. Класс В – это 10 из 20, а класс С – любые 8 из 20 пунктов. Так что даже худший современный офис Москвы предоставляет сотрудникам достаточно удобств и комфорта для работы.
А что же происходит сейчас на рынке офисной недвижимости?
Кризис или не кризис, а бизнес продолжается – это аксиома коммерции. Бизнесмены во время кризиса напоминают лягушек, попавших в кувшин с молоком: они изо всех сил бьют лапками, чтобы сбить маленький кусочек масла, жизненный плацдарм, который поможет пережить тяжелые времена, а желательно – и выйти из них без потерь (еще лучше – с прибылью). Так что спрос на офисы продолжает удерживаться. Правда, не без корректив.
Снижается спрос на покупку офисов, сейчас в основном предпочитают арендовать офисные помещения. Но и с арендой есть нюансы. Пытаясь сколотить лапками жизненный плацдарм, многие компании вынуждены закрывать или сокращать офисы, пытаясь сократить издержки. Большие офисы меняются на офисы меньшей площади. Маленькие ликвидируются, а их работа начинает выполняться в больших.
Количество свободных офисных площадей в Москве возросло в полтора раза всего лишь за полгода. Дорогие офисные здания Москвы начали пустеть.
Все это привело к тому, что в Москве уже начали появляться предложения хороших офисов по вполне разумной цене. Если в третьем квартале 2008 года стоимость аренды офиса класса А в Москве доходила до 8000 евро в год за 1 м², то уже к ноябрю-декабрю произошло падение цен на 20%, а сейчас так и вовсе можно арендовать подобный офис за $1000-1500 в год за 1 м². Начали появляться предложения аренды с предоставлением дисконтной скидки.
Так что желающие обзавестись хорошим офисом (не ниже класса В, а то и А) сейчас имеют уникальную возможность заключить арендные договора по сниженным ценам. Ведь когда кризис окончится, спрос на офисы вновь возрастет, а со спросом придет и повышение цен.
София ВАРГАН
