Серьезный бизнес – это, прежде всего, статус и работа на результат. Обеспечение бизнеса необходимыми производственными и офисными пространствами – первостепенная обязанность грамотного и квалифицированного управленца, извечная головная боль руководства компании и одна из основных статей расходов компании. Где разместить бизнес? Коммерческая недвижимость какого класса наиболее приемлема для каждого из типов предприятий, как не прогадать с выбором офиса? Эти и многие другие вопросы, несомненно, интересуют как руководителя крупного холдинга, так и скромного представителя малого предпринимательства.
Рабочее пространство
Довольно часто понятие «коммерческая недвижимость» несколько профанационно и совершенно неверно ограничивают лишь офисными площадями. Действительно, большей своей частью, коммерческая недвижимость представлена именно этим типом объектов хозяйственного назначения, однако, кроме офисов, в понятие «коммерческая недвижимость» входят, безусловно, и складские помещения, подсобные строения, некоторые виды производственных площадей.
Коммерческая недвижимость – тип недвижимости, наиболее востребованный в настоящее время в секторе арендных отношений. Если на рынке жилой недвижимости наблюдается безусловное преобладание сделок купли-продажи, то современный бизнес отличается большей ориентацией на временное пользование хозяйственными площадями. Столь разительное отличие обусловлено многими факторами, среди которых есть как объективные, так и субъективные моменты.
Высокая привлекательность коммерческой недвижимости в арендном плане объясняется стремительной динамикой изменения состояния коммерческой компании по сравнению с основной целевой аудиторией жилой недвижимости – физическими лицами. Если приобретший квартиру гражданин, как правило, планирует проживать в ней достаточно долгое время, то коммерческая компания среднего класса не может позволить себе столь долгосрочные прогнозы. В случае благоприятного хода развития бизнеса может сложиться ситуация, при которой приобретенное офисное помещение уже не будет удовлетворять требованиям собственника в плане метража и площади, а при неблагоприятных условиях и сокращении объемов работы – будет висеть «мертвым грузом», «съедая» налоговым бременем упавшую прибыль.
Рынок коммерческой недвижимости России достаточно обширен, особенно в деловых центрах страны – Москве, Санкт-Петербурге, столицах регионов. Как показывает статистика, объемы застройки коммерческих объектов, значительно упавшие с приходом первой волны кризиса, стабильно растут на протяжении второй половины 2009 – начала 2010 года. Во многих городах – в первую очередь, в Москве, - возобновлено возведение офисных бизнес-центров, «замороженное» несколько лет назад.
Алфавит статуса
Как и всякая недвижимое имущество, коммерческая недвижимость делится на несколько категорий – в зависимости от уровня комфорта, технологического оснащения рабочего пространства и уровня безопасности. Данное деление весьма условно, в силу того, что существует несколько типов классификаций, единого разграничения офисных площадей по категориям не существует.
Наиболее популярно на настоящий момент разделение коммерческой недвижимости на четыре класса: A, B, C и D. В некоторых модификациях данной системы существует также классификация объектов внутри категории – к примеру, A1, B2, - однако, единого мнения по поводу подобной классификации не выработано.
Наиболее статусными и комфортабельными офисными площадями является коммерческая недвижимость класса A. Объект нежилой недвижимости относят к данной категории в том случае, если он удовлетворяет 16 из 20 основных характеристик коммерческих площадей. Для присвоения столь высокого статуса объект недвижимости должен обладать собственной системой и службой безопасности, раздельным климат-контролем, пожарной системой высшего класса, продуманной и надежной системой энергоснабжения, высокими потолками – не менее 2,9-3 метров, - а также прочими системами жизнеобеспечения и развитой инфраструктурой. Также немаловажным фактором является место расположения офиса, близлежащие здания, развитие транспортной сети. На сегодняшний день в России лишь 2 процента от всего объема коммерческой недвижимости являются недвижимостью класса A.
Следующая категория недвижимости – класс B, - по потребительским и технологическим свойствам отличается от элитной коммерческой недвижимости весьма незначительно, однако, в плане статусности заметно ей уступает. Для отнесения недвижимости к классу B необходимо удовлетворение 10-15 пунктам из списка 20 требований. Коммерческая недвижимость класса B – одна из самых распространенных в нашей стране, ее доля составляет порядка 35-40 процентов от общего объема офисных площадей.
Класс С – это, как правило, офисные помещения на первых этажах жилых домов, в квартирах, переведенных в нежилой фонд. Данный класс офисов характеризуется отсутствием охраны, гораздо более низким статусом и, обычно, предназначен для малого бизнеса.
Последний и самый непрезентабельный – класс D. По сути, о размещении хоть сколь-нибудь серьезного среднего бизнеса в офисном помещении класса D говорить не приходится – это, в большинстве случаев, подвальные и полуподвальные помещения.
Впрочем, каждый класс коммерческой недвижимости имеет право на существование: офисные пространства первых двух категорий – для представителей крупного бизнеса, классы С и D подойдут среднему бизнесу и малому предпринимательству.
Максим Кузнецов
