Рынок коммерческой недвижимости, как краеугольный сегмент рынка собственности, сформировался в России с началом приватизации и с тех пор является предметом пристального наблюдения экспертов. Насколько актуальны и востребованы исследования в этой области, нет нужды разъяснять лишний раз: ведь любые, даже самая незамысловатые коммерческие проекты начинаются с подбора необходимого для их реализации места. Складские, торговые и офисные помещения представляют собой гигантский рынок аренды, на котором складываются свои собственные тенденции.
Плоды выжидательной политики
2009 год ознаменовался уменьшением количества крупных сделок. Ключевые игроки рынка коммерческой недвижимости в России отмечали в числе наиболее ощутимых проблем нехватку инвестиций. Особенно показательной эта тенденция стала для регионов.
Принципиальным фактором для принятия решения о вхождении в инвестиционный проект является оценка рисков. Потенциальные инвесторы предпочитали занимать выжидающие позиции и воздерживаться от эвальваций. Проекты на нулевой стадии вообще, как правило, не рассматривались. А вот «недострой» вызывал неподдельный интерес, поскольку ставку можно было сделать на короткий выход из проекта с относительно небольшими затратами. Показательной с этой точки зрения стала сделка с продажей недостроенного ТЦ «Шоколад» в районе Реутова, где по различным сведениям общая площадь торговых помещений составит свыше 100 тысяч квадратных метров.
В сегменте офисной недвижимости число арендных сделок заметно превалировало над торговыми. Затянувшаяся кризисная ситуация в стране мотивировала компании не покупать офисы, а снимать их, причем часто размещаясь на небольших площадях. Предложений по аренде было много, спрос на этом фоне практически не ощущался. Ценовой разброс между позициями «помещения премиум-класса» и «помещения класса Б» сократился до 300-400 долларов за квадратный метр.
В ожидании инвестиционного бума
Все обозначенные тенденции, по оценкам экспертов, привели к тому, что отечественный рынок отечественной недвижимости окончательно сформировался в своей новой – кризисной – ипостаси.
Максим Гасиев, генеральный директор компании Colliers International, считает, что у сегмента торговой недвижимости в стране хороший потенциал: дефицит создает предпосылки для последующего бума, когда придут инвесторы и станет доступным финансирование.
Нынешний вице-президент ВТБ-Девелопмент, а еще в недавнем прошлом президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, Александр Ольховский возможность бума в 2010 году отклонил, но в целом дал позитивный прогноз: «Бурного роста не будет, но будут позитивные тенденции - уменьшение площадей в офисах, ввод недостроя, снижение ставок».
Долги прежних хозяев могут стать причиной продажи крупных объектов: например, история приобретения группой «Ташир» ТЦ «Тряпка». Финансы многих фирм из-за кризиса пришли в упадок, и в подобных нештатных ситуациях единственным выходом остается тактика «горящих предложений».
Банки в роли девелоперов
Интересные комментарии к ситуации на рынке коммерческой недвижимости дал и управляющий директор компании Jones Lang LaSalle по России и СНГ Шарль Буде. Рынок, на его взгляд, будет еще интенсивнее сегментироваться по качественному признаку. В ближайшее время возможен рост ставок на аренду офисных помещений экстра-категории. Они сейчас оказались в прицеле наиболее повышенного спроса из-за того, что в течение продолжительного периода разница ставок между классами площадей сокращалась.
Банки, укрепив свои позиции на рынке в качестве кредиторов, освоили роли девелоперов и управляющих компаний. В их распоряжении оказались девелоперские активы самого разного достоинства, и теперь финансово-кредитные институты будут самостоятельно определять дальнейшую судьбу недостроенных офисных и торговых комплексов. В большинстве банков уже функционируют девелоперские подразделения, которые оцениваются западными экспертами как «российское ноу-хау». Однако заметной активности со стороны банков в девелоперском бизнесе пока не отмечено. Один лишь Альфа-банк нарушил общее затишье продажей коммерческого центра «Северное сияние». Это свидетельствует о том, что банки, как и остальные типично консервативные участники рынка коммерческой недвижимости, пока решили придерживаться стратегии выжидания.
Светлана Усанкова
