Рынок недвижимости Петербурга лихорадит с самого начала кризиса не хуже, чем московский. Цены резко поехали вниз, количество сделок начало катастрофически уменьшаться, рынок недвижимости забился в кризисных конвульсиях и почти что умер. Но не весь. Есть сегмент рынка, который упорно стоит на месте, не сдвинувшись ни на доллар за метр квадратный – рынок элитной недвижимости.
Сделки с элитной недвижимость – это сделки «долгоиграющие». Срочные продажи, при которых характерно занижение цены, в этом рыночном сегменте появляются крайне редко. Обычная продолжительность сделки – около полугода (для недвижимости эконом-класса такой срок – очень долгий, а вот для luxury – в самый раз). Элементарный расчет показывает, что лишь немногим более полугода назад на территории России всерьез ощутили дыхание мирового кризиса. Естественно, рынок недвижимости luxury просто не мог успеть на него отреагировать. Тем не менее, наблюдаются некоторые тенденции, явно связанные с кризисной ситуацией в стране.
С января текущего, 2009 года, в секторе недвижимости luxury Санкт-Петербурга происходит снижение предложения. Именно к этому моменту собственники элитной питерской недвижимости обнаружили, что заявленные ими цены несколько не соответствуют сегодняшним условиям. А так как это – люди далеко не бедные, и смысла продавать собственность по сниженной цене для них нет никакого, большая часть петербургской недвижимости элит-класса ушла с рынка. В ожидании лучших времен.
Одновременно в секторе недвижимости luxury появились потенциальные покупатели, которых очень интересуют объекты, предлагающиеся с большой дисконтной скидкой (богатые тоже плачут, а в кризис у них случаются банкротства, нехватка оборотных средств и т.д.). Но состоятельные люди Санкт-Петербурга, владельцы элитной недвижимости, оказались людьми устойчивыми, и, хотя сделки с дисконтной скидкой периодически случаются, их – единицы, так что говорить о влиянии подобных сделок на сегмент luxury не приходится.
Правда, устояли не все. Так, кризис вывел на рынок 8 квартир в знаменитом доме Грибоедова 2б (Михайловский парк, в 50 метрах от Спаса на Крови и Русского музея). Подобные объекты считаются уникальными, сделки с ними чрезвычайно редки, обычно – не больше 1 квартиры, и то не каждый год. И вдруг – сразу 8. Получается, что некоторые богатые очень даже плачут.
Но несмотря на такие неожиданности предложения в секторе luxury все же не хватает – кто имеет такую возможность, старается держаться за свою собственность зубами и когтями, выжидая момент хорошей цены.
Ситуация с наличием спроса и нехватки предложения (за счет вывода потенциальных предложений с рынка) создает иллюзию оживления на рынке элитной недвижимости Петербурга. Однако, на самом деле рынок практически стоит в ожидании окончания кризиса.
Застой рынка элитной недвижимости Петербурга очевиден: достаточно обратить внимание на строящиеся объекты. В настоящее время на нулевом цикле находится 7 объектов элитной недвижимости, и часть из них (более половины) заморожена. На «элитных» строительных площадках оживление наблюдалось в мае нынешнего года, когда активность увеличилась с 33% до 52%. Однако к середине лета вновь пошло снижение – до 47%, и сейчас речь идет о том, что строительство жилья класса luxury в Петербурге будет продолжаться, но – только на востребованных рынком объектах.
По сравнению с 2008 годом, в Петербурге втрое снизился ввод в эксплуатацию новых объектов элитной недвижимости.
Застройщики вынуждены отказываться от проектов, которые еще недавно обещали им великолепные доходы. Так, в начале года компания «Строймонтаж» рассталась с проектом строительства элитного жилого дома на набережной Робеспьера. Экономический кризис привел к тому, что компания сначала допустила технический дефолт, а затем оказалась должна банкам-кредиторам, причем, сумма просроченной задолженности оценивалась в 16 млрд. руб. Результатом стало прощание с очень «шоколадными» активами, ведь получение прибыли планировалось в 2011 году, причем стоимость 1 м² в несостоявшейся новостройке «Строймонтажа» должна была составлять не менее 250-300 тыс. рублей.
На сегодня цена в сегменте петербургского luxury начинается от $10 000 за 1 м², максимальная цена сегодняшнего дня - $50 000 за 1 м². Ожидается, что цены на некоторые объекты недвижимости будут возрастать – при падении курса рубля, но сектор luxury в основном застраховался путем фиксации стоимости квартир в той или иной «твердой» валюте: идет «привязка» либо к доллару США, либо к евро. Рублевая цена индексируется в соответствии с избранной валютой и больше от курса рубля не зависит.
Эксперты считают, что такая ситуация с продажами элитной недвижимости в Петербурге продлится минимум до конца текущего, 2009 года. Возможно, что ситуация изменится раньше – но только в том случае, если будет изменяться финансовая ситуация в государстве в целом. Некоторые аналитики ожидают не слишком далекого передела рынка петербургской недвижимости, при этом передел может затронуть от 40% до 60% компаний – более половины компаний, работающих в настоящий момент на петербургском рынке недвижимости, могут сменить владельцев.
По сравнению с рынком купли-продажи элитной недвижимости, петербургский рынок аренды элитной недвижимости, в том числе и жилья класса luxury отреагировал на кризис весьма оперативно. Фактически можно говорить о падении питерского рынка аренды элитной недвижимости в связи с кризисом – спрос на аренду недвижимости элит-класса резко сократился.
Подобное связано в первую очередь с тем, что многие иностранные компании, переживающие тяжелые времена, были вынуждены ликвидировать свои представительства в Петербурге. То же произошло и с представительствами московских компаний (а они занимали существенную нишу аренды элитной недвижимости в Петербурге). Кроме того, доходы высокооплачиваемых еще недавно сотрудников уменьшились, переводя топ-менеджеров в средний класс (увы, именно за счет топ-менеджеров компании в первую очередь начинают сокращать свои расходы в кризисные времена). Отток капитала из России также внес свою лепту в падение рынка аренды петербургской элитной недвижимости – инвесторы, которые арендовали в Петербурге апартаменты luxury, уезжают.
Так же, как и на рынке купли-продажи элитной недвижимости, с арендного рынка luxury Петербурга начали исчезать объекты. Дело в том, что падение цен оказалось весьма существенным – от 30% до 50% (в зависимости от места расположения объекта и его «элитности»), и для многих собственников таких резко подешевевших в аренде объектов, сдача имущества во временное пользование становится невыгодной: восстановление может оказаться неоправданно дорогим.
Риэлторы Петербурга, специализирующиеся на элитной недвижимости во всех формах, сетуют, что лучшие арендаторы – иностранцы – практически исчезли, новых клиентов не появляется. Зато становится все больше и больше переездов старых клиентов в более дешевые квартиры.
Сохранение этой ситуации прогнозируется до конца нынешнего, 2009 года, и восстановление рынка аренды элитной недвижимости Петербурга ожидается самое раннее в 2010 году. А, возможно, и позже.
София ВАРГАН
