Говоря об элитной недвижимости Франции следует учитывать, что французское понятие «элитности» кардинально отличается от российского. Для россиян элитная недвижимость – это престижный район, развитая инфраструктура, современные строительные материалы, отделка высшего класса и так далее. Для французов элитная недвижимость совершенно не обязательно связана с повышенной комфортностью. Например, элитой элит считаются старинные замки. Но ни о какой повышенной комфортности тут и речи быть не может, чаще всего эти объекты требуют реставрационно-восстановительных работ, к тому же, большая их часть является памятниками архитектуры и охраняется государством, так что с приведением замка в «жилое» состояние возникает множество проблем. Дополнительным нюансом являются сложности с наследованием подобной недвижимости: налог на наследство составляет до 35%, и это является основной причиной, по которой французские замки активно выставляются на продажу – их продают наследники, которые иначе не в состоянии вступить в права наследства, у них попросту не хватает денег для уплаты налога.
Но считать такие объекты французской недвижимости выгодным вложением во время кризиса или удачным «домиком в деревне» никак нельзя. Поэтому остановимся на привычном для нас понятии элитности. То есть, будем условно считать, что элитная недвижимость Франции – это недвижимость повышенной комфортности.
До кризиса французская элитная недвижимость дорожала довольно долгий период. Начиная с 1996 года и по 2008 год цены поднялись аж на 140%. Но с началом глобального финансового и экономического кризиса цены на недвижимость покачнулись и начали падать, как и во всем мире. Снижение доходов населения, повышение процентных ставок по кредитам, сложности с ипотекой – причины падения цен такие же, как и во всем мире, как и в России. В результате цены на недвижимость упали на 13%.
Однако есть и отличие от России. Сегмента элитной недвижимости во Франции падение цен практически не коснулось. Такой любопытный факт связывают с тем, что основными покупателями недвижимости класса de luxe во Франции являются отнюдь не граждане страны, а иностранные инвесторы. Так что, по прогнозам французских экспертов рынка недвижимости, общее снижение цен не собирается касаться элитной категории. Единственное, что может произойти, по словам аналитиков, – это временное прекращение стоимости высококлассной недвижимости. Получается, что потенциальным инвесторам не имеет смысла дожидаться дна рынка в сегменте de luxe, его может и не быть в принципе.
На данный момент особой популярностью пользуются элитные объекты Лазурного Берега (это традиционно), а также Париж и район реки Луара.
В Париже элитная недвижимость «прописана» в самых престижных районах города: Монпарнас, Сен-Мишель, район Эйфелевой башни, Елисейские поля. В этих районах можно приобрести недвижимость за 6-10 тыс. евро за 1 м². Но можно и не гнаться за престижными районами, и при этом приобрести квартиру в центре Парижа за 4-5 тыс. евро за 1 м². Кстати сказать, Париж занял восьмую строчку рейтинга наименее рискованных рынков для инвестиций в недвижимость в 2009 году (рейтинг составлялся аудиторской компанией PricewaterhouseCoopers и некоммерческой организацией Urban Land Institute, опрос проводился среди 500 профессионалов европейского рынка недвижимости).
Долина Луары – это особая статья элитной французской недвижимости. Это настоящий de luxe, уникальные, эксклюзивные предложения. Имея в кармане 1,5-2 млн. евро, можно стать обладателем прекрасного старинного замка (не обязательно пригодного для жилья, но с большим земельным наделом). Подобную недвижимость покупают практически исключительно иностранные инвесторы: любители старины, имеющие в своем распоряжении необходимый капитал, крупные компании, которые организуют в таких замках свои штаб-квартиры. Случается, что замок приобретается для превращения его в гостиницу элит-класса – такая покупка чрезвычайно выгодна, однако требует солидных вложений. Кроме того, далеко не каждый замок разрешается перестраивать, а некоторые затруднительно даже ремонтировать – если речь идет об историческом объекте или памятнике архитектуры.
Элитный кусочек Лазурного Берега можно приобрести за относительно небольшую цену: 4-10 тыс. евро за 1 м² (в Каннах или в Ницце – это дешевле, чем цены на недвижимость de luxe в Москве, даже при том, что московские цены значительно упали). Правда, первая линия Лазурного Берега уже практически недоступна, но можно купить недвижимость «с видом на море».
По прогнозам аналитиков, средняя стоимость недвижимости во Франции будет снижаться, и падение цен достигнет 15%, но это вряд ли коснется элитной французской недвижимости. Зато подъем цен ожидается уже в 2010-2012 гг., и при этом остановившиеся цены на высококлассную недвижимость вновь активно пойдут вверх.
София ВАРГАН
