Инвестиционная привлекательность определенных регионов мира определяется на основе множества показателей: уровня политической и экономической стабильности страны, уровня жизни его граждан, важного узлового положения или же дислокации крупных международных организаций. Чем более значимы данные факторы, тем, соответственно, выше инвестиционная привлекательность области. Однако, не всегда привлекательными вариантами являются лишь объекты в мегаполисах или же на морском берегу, и недвижимость в Молдавии – прямое тому подтверждение.
На востоке Европы
Молдавия никогда не была ведущей державой - не претендует на хоть сколь значимое положение в мировой политико-экономической системе она и сейчас. Уровень жизни граждан этой страны достаточно низок – по сути, Молдавия – это страна «третьего мира». Однако, несмотря на столь безрадостную ситуацию, Молдова, все же, выглядит весьма неплохой территорией для размещения капитала – преимущественно, небольшого.
Привлекательность крупнейших молдавских городов – Кишинева и Тирасполя, - состоит в том, что в них на протяжении всей кризисной волны не наблюдалось обвальных явлений на рынке недвижимости, столь характерных для соседних стран. Безусловно, стоимость недвижимости заметно снижалась, принося убытки и разочарование инвесторам, - кроме того, в конце 2008 – начале 2009 года данный рынок находился в застойно-штилевом состоянии, - однако, если в соседней Украине падение цен составило около 45-50 %, то в молдавских городах данный показатель стабильно держался на уровне 20-22 %. Убытки инвесторов и владельцев площадей, как оказалось, явились отнюдь не катастрофическими, что позволило многим продолжить привычную деятельность даже в условиях кризисного состояния мировой экономики.
Обусловлена подобная устойчивость молдавского рынка недвижимого имущества к внешним экономико-политическим факторам, прежде всего, относительной стабильностью национальной валюты. Лей – именно так называется национальная платежная единица Молдавии, - не отличается «твердостью» или какой-то запредельной конвертируемостью, неизменность курса в условиях кризиса – ее главное преимущество. Устойчивость валюты позволила руководству страны сдержать галопирующие инфляционные процессы, известные по ситуации в соседних странах.
Впрочем, несмотря на сравнительно низкий уровень падения цен, не стоит воспринимать ситуацию в приднестровском государстве как идеальную для капиталовложения. По состоянию на начало-середину 2010 года падение цен продолжается, хотя и весьма медленными темпами. По прогнозам экспертов, выравнивание цен на недвижимое имущество стоит ожидать лишь в первой половине 2011 года. Соответственно, главная задача для инвестора, обратившего внимание на молдавский рынок недвижимости, на сегодняшний день – адекватно оценить тенденции рынка и «поймать» момент «дна цены».
Что, где, когда?
Молдавия – небольшая страна, а посему и ситуация на рынке недвижимости в общем объеме городских массивов сложилась аналогичная. Безусловно, столичная недвижимость выглядит несколько привлекательнее, нежели квартиры в прочих молдавских городах, однако, сравнительно небольшая разница в данных показателях позволяет консолидировать аналитические выкладки. Несмотря на привлекательные показатели по снижению цен, объемы продаж всех типов недвижимой имущества сократились в 2-3 раза – не очень хороший показатель активности рынка.
Наибольшей популярностью пользуется, вполне ожидаемо, бюджетная недвижимость эконом-класса. Даже в не самый благоприятный момент времени для рынка молдавской недвижимости, в начале 2009 года, когда, по сути, рынок находился в штилевом состоянии, однокомнатные квартиры являлись его единственным раздражителем. Средняя стоимость квадратного метра площадей данного типа на конец 2009 – начало 2010 года составляла порядка 500-650 евро – крайне привлекательный показатель.
Двухкомнатная жилая недвижимость составляет около 30 % от общего числа предметов сделок по купле-продаже недвижимого имущества - данный показатель стандартен для Молдавии, опустившись до 12 % лишь в самый разгар финансового кризиса. Двухкомнатные квартиры только с большой натяжкой можно отнести к сектору экономичных жилых площадей, потому и депрессивный удар по данной категории недвижимости был довольно – таки заметен. Стоимость квадратного метра подобных квартир несколько выше, нежели однокомнатных, однако, отсутствие стабильности снижет потребительскую привлекательность «двушек». Трехкомнатные квартиры в настоящее время не пользуются спросом и, по заверениям специалистов, подобная ситуация сохранится еще достаточно долгое время.
Также кризис достаточно сильно ударил по коммерческой недвижимости – ее рентабельность заметно упала, повысился спрос на экстра-экономичные предложения. Средняя стоимость аренды квадратного метра подобных площадей упала до 5-8 евро в месяц. Стоимость купли-продажи коммерческой недвижимости эконом-класса вплотную приблизилась к стоимости аналогичных объемов бюджетных жилых площадей.
По прогнозам экспертов, заработать на колебаниях цен на рынке недвижимого имущества Молдавии станет возможно лишь в середине 2011 года – именно к этой временной точке привязаны прогнозы положительной динамики ценового состояния рынка недвижимости Молдавии. Однако, для того, чтобы инвестиции были максимально эффективны, капиталовложения следует провести уже в конце 2010 года.
Максим Кузнецов
