Рынок недвижимости благодаря высокой стоимости товара и его практически нулевой мобильности является весьма консервативным сегментом экономики и нужны очень серьезные катаклизмы, будь то финансовые, политические, экологические или иные потрясения, чтобы на этом рынке произошли существенные изменения. Однако в случае с недвижимостью в столице Киргизии Бишкеке налицо именно такие катаклизмы, вызванные произошедшим в стране в апреле 2010 года государственным переворотом. Так что при рассмотрении ситуации с недвижимостью в Бишкеке никуда не деться от разделения на «до» и «после» апреля 2010 года.
Недвижимость Бишкека к началу 2010 года
Нужно отметить, что Киргизия в целом и ее столица в частности могут послужить наглядным примером того, как на сферу недвижимости повлиял мировой финансовый кризис. С 2002 по 2008 годы в условиях экономической стабильности, в большей степени напоминавшей стагнацию, но подпитывавшейся определенными финансовыми вливаниями из соседнего Казахстана (Бишкек расположен в менее чем 30 километрах от киргизско-казахской границы), цены на столичную недвижимость постепенно росли. После же трудностей мировой строительной индустрии, ухудшения общей экономической обстановки из-за значительного сокращения поступления капиталов из экономики северного соседа (казахской экономике во время кризиса деньги понадобились для своих нужд) рынок недвижимости Бишкека практически обвалился - весной 2009 года падение цен составило от 30 до 50 % от докризисного уровня. К тому же ситуация усугублялась отсутствием спроса, во многом спровоцированного ожиданиями потенциальных покупателей дальнейшего падения цен.
В результате средняя стоимость однокомнатной квартиры в Бишкеке метражом в 33-35 квадратных метров составляла в апреле 2009 года 20 тысяч долларов, а средняя цена двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратных метров составляла 31 тысячу долларов. Подобная ситуация сохранялась на протяжении фактически целого года: все сегменты рынка недвижимости Бишкека находились в состоянии стагнации. Анализ цен свидетельствует, что в течение года к весне 2010 года цены на недвижимость в Бишкеке, будь то первичный или вторичный рынок, объекты панельной застройки или индивидуального жилищного строительства, не изменялись более чем на 5 % ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра жилья в Бишкеке колебалась у отметки 800 долларов.
Бишкекский рынок недвижимости после апрельских событий 2010 года
С 6 по 15 апреля в Бишкеке происходили массовые беспорядки, сопровождавшие государственный переворот. При этом в городе на определенное время установилось полное безвластие, органы правопорядка бездействовали, в результате чего стали массовыми случаи мародерства как в частных домах, так и в различных торговых и развлекательных центрах, магазинах, банковских учреждениях. Дело дошло до того, что многие собственники магазинов или арендаторы помещений в коммерческих центрах организовывали отряды самообороны.
В этой связи сам собой напрашивался прогноз о значительном падении стоимости недвижимости в Бишкеке как весьма непривлекательном городе как с позиции осуществления коммерческой деятельности, так и в плане комфортности проживания. И определенная информация о значительном снижении цен действительно появлялась в первое время после апрельских событий. Однако в большинстве случаев это была сознательная попытка создать информационный фон для снижения цен для последующей скупки недвижимости по заниженной стоимости.
На самом деле цены на недвижимость в Бишкеке после государственного переворота фактически не изменились по сравнению с ценами начала года, да и сама динамика рынка осталась прежней. Во многом это объясняется факторами административно-политического характера - новые власти Киргизии во избежание как раз массовых спекуляций с недвижимостью ввели временный мораторий на коммерческие операции в данной сфере, что во многом предотвратило резкие ценовые перепады на фоне общей нестабильности. Да и собственно экономические обстоятельства с изменением политической власти в Бишкеке остались прежними - низкая покупательная способность основной массы населения стала еще более низкой (количество сделок по купле-продаже недвижимости в Бишкеке за второй квартал 2010 уменьшилось на 20 % по сравнению с показателями первого квартала), а люди, располагающие необходимыми средствами, продолжают занимать выжидательную позицию. Поэтому в столице страны на рынке недвижимости в настоящее время предложение значительно превышает спрос, однако из-за фактического отсутствия активности цены остаются вынужденно стабильными, на уровне весны 2009 года.
Александр Бабицкий
