В последние до мирового финансового кризиса годы мировые цены на недвижимость росли с различной в тех или иных регионах и странах интенсивностью. В Астане специфика рынка недвижимости определялась и продолжает определяться тем, что с середины 1990-х годов, с того момента, как было принято решение о переносе столицы государства в этот город из Алма-Аты, привлекательность населенного пункта резко повысилась. Приток капиталов, перевод органов государственной власти, строительство многочисленных офисов, прирост населения – все эти факторы обусловили рост цены недвижимости в Астане, официально ставшей столицей Казахстана 10 декабря 1997 года.
Кризис кризисом, а город растет
В условиях, когда территориальное расширение новой столицы, увеличение численности ее населения и рост жилищного фонда продолжаются, влияние мирового кризиса на рынок недвижимости оказалось существенным, но вполне контролируемым. К тому же активно решили вмешаться в ситуацию со столичной недвижимостью не просто городские, но и государственные власти (все-таки перенос в Астану столицы и развитие города это, прежде всего, проект государственного масштаба). Была принята специальная государственная программа по преодолению экономического кризиса, в рамках которого предусмотрена скупка бюджетом недостроенных разорившимися строительными компаниями объектов недвижимости, их завершение и продажа в качестве социального жилья, по доступной в сложившихся условиях цене населению.
Однако эти меры заработали не сразу – так, в первой половине 2010 года эксперты были склоны делать негативные прогнозы на вторую половину года – начало 2011. Дело в том, что наблюдалась ситуация по искусственному удерживанию цен на достаточно высоком уровне. Те компании, которые выдержали удар кризиса, стремились придержать жилье на первичном рынке, чтобы не продавать недвижимость по низким ценам, стремились дождаться нормализации обстановки и повышения цен. На вторичном рынке жилья продавцы не хотели продавать недвижимость по низким ценам по той причине, что большинство продавцов в этом сегменте составляют заемщики, у которых возникли проблемы при выплате ипотечных кредитов. Специалисты предполагали, что при низкой платежеспособности населения, вызванной кризисом, и при стабильном росте числа безработных завышенные цены на недвижимость рано или поздно неизбежно упадут со среднего значения в 1200-1300 долларов за квадратный метр.
Недвижимость снова дорожает
Но то ли эксперты ошиблись в расчетах, то ли экономическая ситуация изменилась в позитивную сторону, однако во второй половине 2010 года общее положение дел на рынке недвижимости казахстанской столицы иначе как положительным назвать было нельзя. Так, в Астане с января по сентябрь 2010 года было зарегистрировано на 50 % больше сделок с недвижимостью, нежели за аналогичный период 2009-го. Возможно, отчасти сказалась государственная программа по продаже недвижимости, в какой-то мере помогла общая стабилизация мировой экономики. Однако факты налицо: с разной степени интенсивности, но практически во всех сегментах жилой недвижимости Астаны наблюдается стабилизация и определенный рост количества сделок, и показателей спроса, и стоимости объектов. Правда, средние цены на первичном рынке Астаны ниже средних цен вторичного рынка. Это говорит об утрате доверия покупателей недвижимости к первичному рынку: с 2008 года средняя цена на первичном рынке жилья снизились на 42 %.
При этом наблюдается слабый спрос, связанный с падением объемов ипотечного кредитования, уровня реальных доходов и безработицей. Куда радужнее ситуация на вторичном рынке жилья – здесь в течение длительного периода наблюдается рост средней цены за квадратный метр почти на 12 %. Кроме того, последний год налицо устойчивый рост предложения. Что касается того сегмента рынка недвижимости Астаны, который состоит из предложений о купле-продаже частных домов, то здесь наблюдается стабильность средней цены (около 1000 условных единиц за квадратный метр) наряду с некоторым снижением предложений о продаже на фоне стабилизации рыночной конъюнктуры.
Александр Бабицкий
