Восток, как известно, дело тонкое. Вот и недвижимость на Востоке тоже непростая. И дело не в том, что для строительства, скажем, в Узбекистане используются какие-то особенные материалы или технологии, и не в том, что в жарком климате можно возводить стены тоньше, чем где-либо севернее. На примере рынка недвижимости Ташкента можно оценить состояние и специфику местных отношений в указанной сфере.
До кризиса - рост цен
Впрочем, до 2008 года, когда в результате финансового кризиса мировой рынок недвижимости пусть не рухнул, но испытал серьезные трудности, в Ташкенте наблюдалась обычная для практически всех стран ситуация - цены на недвижимость росли. Однако если в развитых и развивающихся странах недвижимость дорожала в результате повышения спроса, то есть роста благосостоянии и доходов более или менее многочисленной прослойки общества, то в случае со столицей Узбекистана этот фактор проявлял себя в меньшей степени. В гораздо большей мере, по мнению специалистов, на рост ташкентской недвижимости влияло то обстоятельство, что юридическим правом осуществлять строительства жилой недвижимости на территории страны обладали всего лишь две (!) строительные компании, согласно выданных им специальных лицензий от Кабинета министров республики. При этом не существовало такого сегмента, как социальное жилье, жилье для граждан с малым и средним достатком. В результате в Ташкенте возводилось преимущественно элитное по местным стандартам жилье, цену на которое две компании имели возможность устанавливать по собственному желанию, а вторичный рынок жилья естественным образом следовал за ростом цен на первичном - владельцы не желали зарабатывать меньше, чем зарабатывают строители. В результате к 2008 году средние цены на квадратный метр жилой недвижимости в Ташкенте составил, в зависимости от престижности района (условно город разделен на три зоны по степени привлекательности для покупки недвижимости): около 1000 долларов за квадратный метр в центре города (зона 1), около 500 долларов за «квадрат» в пределах кольцевой автодороги (зона 2) и около 300 долларов в пригородах (зона 3).
Кризис - стагнация и падение рынка недвижимости
Обычным для мирового рынка недвижимости, особенно в развитых странах, являлся следующий вариант развития событий после начала панических настроений в связи с глобальным финансовым кризисом 2008: сначала падение, в той или иной мерее значительное, затем период стагнации, после период неустойчивой активности - незначительный рост сменяется незначительным падением. В Ташкенте же ситуация протекала несколько иначе. В течение примерно года с начала мирового кризиса, до второй половины 2009, Ташкент на фоне ситуации на мировом рынке недвижимости выглядел для владельцев жилья практически райским оазисом - здесь цены не росли, как прежде, но и не падали. То есть наблюдалась стагнация, зафиксировавшая цены на высоком докризисном уровне. Это объяснялось, с одной стороны, выжидательной позицией продавцов, которые не знали, как будет развиваться глобальная ситуация дальше, с другой - кризисные явления всегда в первую очередь поражают развитые страны, потом развивающиеся, затем менее развивающиеся, и так далее. Узбекистан при всей позитивной динамике по сравнению с первыми годами независимости вряд ли можно отнести к странам с сильной и в значительной степени интегрированной в мировую экономику экономической системой. Поэтому и влияние кризиса сказалось здесь позже.
Зато когда общемировая тенденция снижения стоимости недвижимости добралась до Ташкента, то проявила себя в полной мере. И здесь с конца 2009 года удешевление жилой недвижимости стало в большей степени следствием общеэкономических проблем страны, нежели каких-то профильных перепадов именно в строительной отрасли. Государство переживает дефицит бюджета и вынуждено каким-то образом экономить. Экономит оно, в частности, тем способом, что часть и без того не заоблачной заработной платы населения переведено в сферу безналичного расчета (по выражению местных жителей, деньги уходят на пластик). Однако продавцы недвижимости имеют дело именно с наличными деньгами, безналичная система их не интересует. Вследствие этого за значительно упала покупательная способность ташкентского населения. К тому же во избежание прироста населения столицы, куда и так в относительно благополучную жизнь стремятся жители из других регионов Узбекистана, власти ужесточили правила получения ташкентской прописки.
Таким образом, спрос значительно упал, что привело и к снижению стоимости недвижимости. К началу четвертого квартала 2010 года ситуация на рынке жилой недвижимости Ташкента была печальной. Средняя цена за квадратный метр жилья колебалась в зависимости от различных условий от 450 до 520 долларов. Если говорить о ценах на однокомнатные квартиры, то с начала года средняя стоимость квартиры в зоне 1 упала на 17 % и составила 23500 долларов, в зоне 2 упала на 16 % и составила 19300 долларов, в зоне три упала на 4,5 % и составила 15500 долларов. Двухкомнатные квартиры в Ташкенте имели следующую ценовую динамику: зона 1 - 34150 долларов (минус 13,5 %), зона 2 - 29300 долларов (минус 4 %), зона 3 - 22400 долларов (минус 1,8 %). В отношении трехкомнатных квартир отмечена такая тенденция: в зоне 1 - снижение стоимости на 15 % до 45700 долларов, в зоне 2 - снижение стоимости на 14 % до 38500 долларов, а вот в зоне 3 наблюдается увеличение на 2 % до 30 тысяч долларов.
Александр Бабицкий
