В отличие от элитного жилья, комфортного и зрелищного,
эффектного и гламурного, существует жилье эконом-класса, рангом пониже, в
котором обитают 99% многомиллионного населения Российской Федерации. Жить
красиво и обособленно – несбыточная для большинства мечта, поскольку в условиях
мегаполиса стоит достаточно дорого. Количество свободных участков уменьшается,
а число желающих проживать в том или ином районе растет. Несмотря на пафосные
призывы властей строить побольше жилья малоэтажного, реалии вынуждают возводить
и продавать муравейники, причем совершенно не дешево.
Что это значит
Общепринятого определения жилья данной категории не существует. Под эконом-жильем может пониматься любое жилье, дешевле 6000 долларов за квадратный метр, в том числе двухэтажные бараки. Другая классификация относит к эконом-классу только лучшие современные панельные дома. Характерные черты современной панели «улучшенной планировки» таковы. Все комнаты разделены перегородками. Типичная инженерная начинка для серийного панельного дома. Лифты от отечественного производителя. Близлежащая территория не ограждена, подземный паркинг не предусмотрен. Инфраструктура сводится к общегородским магазинам и бытовым службам. Хуже «типовой панели» в городах сейчас ничего не строят. Но к какому классу отнести в таком случае постройки вторично рынка?
Риелторы склоняются к тому, чтобы именовать эконом-классом всю совокупность недорогого жилья, разделяя его на определенные группы. Многие компании по недвижимости принимают такое определение: жилье эконом-класса – это совокупность квартир в домах современной постройки и в старом фонде, которые можно поделить на четыре категории: кирпичные хрущевки, панельные хрущевки, типовая панель и панель с малой кухней. Также в эконом-классе существует «подкласс», именуемый «стандартом», охватывающий лучшие в данной категории квартиры. Это панельные квартиры с большими коридорами и кухнями (10-12 метров) и кирпичные башни в новых спальных районах (Марьино, Жулебино). Ввиду отсутствия гаражей и парковок, прилегающей огражденной территории, эти постройки не дотягивают до бизнес-класса, но превосходят эконом.
Ценовая политика
Одной из особенностей эконом-класса является то, что все это – типовое жилье. Дома сооружались массово, причем по одинаковым проектам. Поэтому квартиры весьма похожи, соответственно типовыми оказываются и цены. Оценку риелтор производит исходя из базы данных с аналогичными предложениями. Квартира в том же районе с таким же метражом стоит приблизительно столько же. Цена квартиры может колебаться в зависимости от состояния, вида из окна. Однако сумма изменится незначительно, на несколько процентов».
Цена в эконом-классе зависит, разумеется, прежде всего, от площади квартиры и количества комнат. Немаловажен район: всем известно, что центральная и западная части Москвы – это дороже, восток – дешевле. В последнее время наблюдается снижение значения географического фактора в образовании ценовой политики. Так, в девяностые годы разница цен на квартиры в престижных и спальных районах была двукратной, то сейчас разница за квадратный метр в среднем составляет около 500 долларов. Удаленность от метро и этаж также имеют значение. Если до метро десять минут пешком, такая квартира окажется на 10% дороже аналогичной, где до метро нужно ехать пятнадцать минут на автобусе. Еще 10% квартира теряет в цене, если размещена на первом этаже.
Касательно всего прочего, влияние на цену является вовсе символическим. Замечательный вид из окна, отменное состояние квартиры – все это более важно для покупателей в элит- и бизнес-классе. Состоятельный покупатель способен расщедриться дополнительно за такие материи и накинуть 25-30%. За отличное состояние эконом-жилья покупатели вряд ли согласятся доплатить более 5% от типовой стоимости.
На мировом рынке наблюдается рост цен. Как обычно, опережающими темпами поднимается в цене самое дешевое. Предвидя, что «завтра будет еще хуже и дороже», покупатели хватаются за все, что первым попадается под руку. Средств у большинства россиян достаточно в лучшем случае только на недорогое. Таким образом, рост цен в этом сегменте оказывается максимальным.
В то время, как самые дешевые квартиры подорожали на 20-25%, эконом-класс в целом поднялся в цене на 15%, а бизнес-класс – всего на 6%. Таким образом, разница в цене между жильем различных классов и категорий сокращается.
Скажи-ка, дядя, ведь не даром…
Москва, спаленная пожаром… Нет, не пожаром, а ажиотажем. Такие крупные заявленные объемы панельного жилья, как Марфино, Нахимово, Алексеево, распродаются в кратчайшие сроки. Выбор для желающих приобрести жилье эконом-класса в Москве постепенно сводится к нулю. Пока еще остаются небольшие точечные объекты, а также отдельные проекты, объем которых недостаточен для удовлетворения спроса. Запас строительных площадок в Москве практически исчерпался, сложность получения и довольно высокая стоимость оставшихся послужили причиной стремительного ухода сегмента жилья эконом-класса в ближайшее Подмосковье. Таким образом, сегодня пригород опережает столицу по предложению эконом-класса на первичном рынке в полтора раза. В Москве строится около трехсот объектов, а в Подмосковье - более пятисот новостроек. Наиболее динамично развиваются ближайшие к Москве города, такие как Люберцы, Реутов, Красногорск, Мытищи, Одинцово. В более удаленных зонах, например, в Апрелевке, жилье стоит дешевле.
В среднем уровень цен на новое жилье в пригороде отличается от цен на столичные новостройки примерно в два раза. Для сравнения, если средние цены на эконом-класс в Москве (монолит и панель среднего качества) составляют 110-150 тысяч рублей за квадратный метр, то средние цены на объекты гораздо более высокого качества в Подмосковье колебались в пределах 70-75 тысяч рублей, а в пригороде - до 80 тысяч рублей. Стоит отметить, что, несмотря на вполне демократичные цены строящихся объектов в Подмосковье, их качество является довольно высоким. Застройщики отдают предпочтение монолитным или кирпичным домам.
