Ситуация на российском рынке жилья сложилась таким образом, что основной его сегмент занимают не квартиры в новостройках, а жилплощадь в так называемом «вторичном жилье». Вторичный рынок жилья это рынок жилищной площади, которая на момент выставления на продажу уже находилась определенное время в собственности и использовалась по назначению. Нужно сказать, что именно вторичное жильё пользуется наибольшим спросом среди российского населения и именно на сделки (покупки и обмена) с ним и приходится основной объём коммерческих операций в этой сфере.
Прежде всего, это объясняется теми преимуществами, которое вторичное жильё имеет по сравнению с первичным, находящимся в новопостроенных домах. Прежде всего, вторичный рынок жилья неизмеримо шире первичного рынка в силу хотя бы того обстоятельства, что старых домов в нашей стране гораздо больше, чем построенных в последние годы. У покупателя появляется возможность выбора жилья в любом районе интересующего его населенного пункта, тогда как новостройки располагаются преимущественно по окраинам городов и в новых микрорайонах. К тому же немаловажным фактором было и то, что при покупке вторичного жилья покупатель получал возможность незамедлительно въехать в приобретённую квартиру, причём нередко на этой жилплощади уже был сделан ремонт. Тогда как при вложении денег в квартиры в новостройках клиент сначала должен был дождаться окончания строительства (покупки в основном осуществлялись на стадии незавершённых работ, так как после сдачи дома цены на квартиры ещё более увеличивались), после чего привлекать дополнительные средства и тратить время для производства ремонтных работ. Вдобавок ко всему в последние годы участились случаи разорения строительных компаний, в результате чего люди оставались с документами на квартиру, без денег и с недостроенными, непригодными для использования домами. В случае с вторичным жильём такой сценарий, разумеется, исключён.
При сделках с вторичным жильём снимается ряд сложностей с оформлением документов, связанных с получением нового адреса, прописки, записи в различные учреждения, от детских садов до поликлиник. Такие сложности почти неизменно возникают у людей, получающих адреса в недавно построенных домах, которые только-только входят в базы данных коммунального хозяйства и учреждений социальной сферы. Добавить сюда то обстоятельство, что на сделки на рынке вторичного жилья банки всегда охотнее выдают ипотечные кредиты, чем на покупку первичного жилья (из-за уже упомянутых проблем со сдачей новостроек в эксплуатацию), и станет ясной популярность «бывших в употреблении» квартир.
Впрочем, ничто никогда не состоит из одних лишь достоинств и преимуществ. Вот и у покупки квартиры на рынке вторичного жилья есть свои негативные стороны. Для начала нужно вспомнить о пресловутом соотношении цены и качества. В целом вторичное жильё дешевле аналогичного первичного, но чаще всего это достигается за счёт неважного состояния самого жилья. При этом сама приобретаемая квартира может быть в приличном виде, с выполненным ремонтом, однако в старых домах, постройки 1960-х – 1970-х годов (которые и составляют основную часть рынка), всё может быть не столь радостно. Вполне вероятны проблемы с коммуникациями, с общим износом строения. В такой ситуации можно съэкономить во время покупки, но затем потратить значительные средства на устранение постоянно возникающих поломок и аварий. И тут же на подходе вторая проблема, с которой сейчас нос к носу столкнулись жители московских «хрущёвок» - это снос жилищного фонда, состояние которого признано аварийным или несоответствующим современным нормам безопасности и комфорта. Конечно, в таких случаях государство всегда обещает предоставить замену, но, во-первых, нет никаких гарантий, что предоставленное жильё будет действительно аналогичным по своей стоимости и престижности, во-вторых, зачастую сроки выдачи новых квартир отстоят довольно далеко от сроков сноса старых зданий.
И, наконец, как не вспомнить о том сегменте вторичного рынка жилья, который совсем недавно был первичным рынком. Здесь опасность подстерегает тех, кто по каким-то причинам желает жить в определённом районе того или иного города, обычно это центральные микрорайоны. Владельцы квартир в новых домах, построенных в этих районах несколько лет назад, стремятся заработать на этом спросе и накидывают на рыночную цену квартиры дополнительные примерно 20%. То есть квартира, по всем характеристикам являющаяся новой (пара-тройка лет эксплуатации не в счёт) и в которой уже произведён ремонт, но относящаяся в рынку вторичного жилья, будет стоить значительно дороже такой же квартиры в новом доме. Здесь уже в дело вступают законы рынка – если есть спрос, у того, кто делает предложение, есть возможность выдвинуть его на максимально выгодных для себя условиях.
Что касается современного состояния российского рынка вторичного жилья, то оно благоприятно для покупателей и невыгодно для продавцов. В условиях мирового кризиса и общего падения цен на недвижимость стоимость вторичного жилья в Санкт-Петербурге и Москве неуклонно падает – квадратный метр вторичного жилья в мегаполисах в течение года стабильно снижается на 1-2% в месяц. Причём прогнозы по московским ценам обещают и дальнейшее снижение цен на некогда недоступное жильё в столице. В первую очередь это объясняется со значительным падением спроса на покупку и аренду жилья в Москве со стороны иногородних. Именно размер стоимости аренды столичных квартир является самым точным барометром для рынка недвижимости города-героя. После определённого затишья в сентябре, когда арендные ставки даже выросли на 10 %, в октябре-ноябре расценки снова поползли вниз.
Александр Бабицкий
