То обстоятельство, что в Москве существует огромное количество торговых центров, вряд ли должно вызывать удивление – в конце концов, российская столица на то и мегаполис с многомиллионным населением, чтобы счёт торговых центров шёл на тысячи. При этом московские торговые центры не являются одинаковыми, типовыми, а делятся на несколько групп по наиболее объективному в экономической сфере показателю – по стоимости аренды торговой площади в том или ином торговом центре. В общей сложности можно выделить шесть ценовых групп московских торговых центров.
При этом нужно отметить, что стоимость аренды в торговом центре практически никак не соотносится с качеством продаваемых в нём товаров: одни и те же торговые сети и одни и те же брэнды имеют свои магазины как в «дешёвых», так и в «дорогих» торговых центрах. Вместе с тем конечная стоимость товаров и услуг, конечно, напрямую зависит от размера арендной платы, так что аналогичный товар может иметь разную стоимость в разных торговых центрах.
Наиболее очевидным кажется вывод, что первоочередным фактором, влияющим на «дороговизну квадратного метра» в торговых центрах столицы, является месторасположение того или иного объекта. Конечно, это является немаловажным фактором, но район, в котором располагается торговый центр, это лишь одна из составляющих его цены. Например, один из наиболее доступных для арендаторов московских торговых центров, «Новый Колизей», располагается в Центральном административном округе, недалеко от станции метро «Проспект Мира». «Новый Колизей» входит в низшую ценовую группу, где стоимость аренды одного квадратного метра в год составляет менее 25 тысяч рублей. В данном случае торговый центр предоставляет 3100 квадратных метров торговых помещений, которые обслуживаются современной системой безопасности и бесплатной открытой автостоянкой. Стоимость аренды в «Новом Колизее» составляет от 15 до 18,5 тысяч рублей за м2 в год, минимальный срок аренды составляет 11 месяцев, предусмотрена предоплата накануне каждого следующего месяца, в арендную плату включены НДС, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы. В этой же ценовой группе, например, и торговый центр «Гвоздь», находящийся на северо-востоке столицы, на Волоколамском шоссе, рядом со станцией метро «Тушинская». Перечень предоставляемых услуг здесь практически аналогичен услугам в «Новом Колизее», однако более высокая максимальная арендная ставка (до 21,5 тысячи рублей за м2 в год) объясняется, во-первых, большими торговыми площадями (11500 квадратных метров), что гарантирует массовый приток покупателей, во-вторых, предоставлением арендаторам возможности осуществлять перепланировку помещений.
Следующая ценовая группа представлена торговыми центрами, стоимость аренды в которых составляет от 25 до 50 тысяч рублей за м2 в год. Таким критериям соответствует, к слову, торговый центр «Глобал Сити», показатели которого доходят до цены в 45 тысяч. И это несмотря на то, что расположен он далеко не в центре, а в Центральном Чертаново, близ станции метро «Южная». Однако повышение стоимости по сравнению с предыдущей группой объясняется прежде всего тем обстоятельством, что в данном случае у арендаторов есть возможность заключать договор помесячно, то есть сохраняется свобода для манёвра, нет нужды связывать себя долгосрочными обязательствами. Именно за это удовольствие и нужно платить примерно вдвое больше за один месяц. При этом остальные показатели вполне стандартные: те же составляющие арендной платы, система безопасности, подземная бесплатная охраняемая автостоянка.
В ценовой категории от 50 до 70 тысяч рублей за м2 в год представлены такие торговые центры, как, например, «Столица» и «Гостиный двор» - в обоих случаях максимальная арендная ставка достигает 60 тысяч рублей. При этом у торговых центров различные козыри, позволяющие им выставлять подобные расценки за квадратный метр торговых площадей. Что касается «Гостиного двора», то здесь всё понятно – расположение в самом центре города, в нескольких шагах от Красной площади, подразумевает определённую элитарность этого торгового центра, а за элитарность нужно платить. С другой стороны, огромные торговые площади (около 48 тысяч квадратных метров) позволяют владельцам торгового центра не взвинчивать цены до небес и сохранять доступный по московским меркам уровень аренды, минимальный срок которой составляет 11 месяцев.
Владельцы «Столицы» играют на других обстоятельствах – их торговый центр расположен в центре крупного столичного микрорайона, Солнцево, и является основным объектом торговли это административной единицы с более чем 100-тысячным населением. Наличие обширной и стабильной покупательской базы позволяет «Столице» чувствовать себя местным монополистом и выставлять условия аренды, рассчитанные на долгосрочные проекты – минимальный срок аренды в данном случае 36 месяцев.
Таки
е торговые центры, как «Коломенский» и «Детский мир» входят в группу, где стоимость одного квадратного метра в год насчитывает от 70 до 100 тысяч рублей. Стоимость аренды в «Коломенском», расположенном в Южном округе, недалеко от станции метро «Коломенская», объясняется маркетинговой политикой: при том, что в торговом центре имеются и магазины общедоступных товаров, он в первую очередь рассчитан на предметы роскоши, в первую очередь на ювелирные украшения. Сам торговый центр, построенный в 2006 году, изначально задумывался как некий престижный клуб, отсюда и цена за м2 в год – до 76 тысяч рублей. Что касается «Детского мира», то здесь ситуация во многом схожа с «Гостиным двором»: выгодное расположение (станции метро «Лубянка» и «Охотный ряд»), пользующийся традиционной известностью брэнд, большой объём торговых площадей (35 тысяч квадратных метров). А возможность заключения арендного договора сроком на 1 месяц способствовал увеличению расценок до 91 тысячи рублей за м2 в год.
Из торговых центров, относящихся к ценовой категории от 100 до 150 тысяч рублей за м2 в год наиболее известным, конечно, является легендарный ГУМ. Когда адрес торгового центра звучит как «Москва, Красная площадь, 3», думается, вопрос о том, почему стоимость квадратного метра здесь достигает 106 тысяч рублей в год, снимается сам собой. Кроме того, ГУМ это ещё и не нуждающаяся в рекомендациях марка, великолепно отлаженная и продуманная инфраструктура, великолепный интерьер, высокая степень безопасности и большие торговые площади (около 30 тысяч квадратных метров).
Последнюю категорию торговых центров составляют те, стоимость аренды в которых превышает 150 тысяч рублей за м2 в год. Среди таковых торговых объектов можно назвать торговые центры «Европейский» (до 182 тысяч рублей) и «Атриум» (до 155 тысяч рублей). В данном случае секрет высокой стоимости аренды прост: оба торговых центров располагаются в непосредственной близости от двух наиболее крупных железнодорожных вокзалов столицы, «Европейский» возле Киевского, «Атриум» возле Курского. Огромное число пассажиров, ежедневно проходящих через эти вокзалы, означает, что и торговые центры всегда обеспечены большим количеством посетителей. В целом «Европейский» и «Атриум» практически идентичны по перечню предоставляемых ими услуг и по требованиям к арендаторам (договоры заключаются на 5 лет и никак не меньше, предоплата осуществляется за три месяца вперёд). Более высокий максимальный уровень аренды в «Европейском» объясняется тем, что его торговые площади насчитывают 63 тысячи квадратных метров, тогда как в «Атриуме» «всего лишь» около 40 тысяч.
Александр Бабицкий
