Жилье, как известно, является одной из необходимых составляющих человеческого
бытия, в силу чего выступает как объект гражданско-правовых отношений со всеми
их прелестями. На протяжении всей истории человечества проблема жилищной
собственности всегда была в десятке самых актуальных. Сегодня сделки с
квартирами в Российской Федерации вызывают особый интерес в связи с
необеспеченностью жильем большей части населения огромной страны, а также
сложностями при заключении и оформлении сделок с недвижимостью, возникающими на
фоне постоянных изменений и дополнений нормативно-правовой базы в области
жилищных правоотношений, открывающими широкое поле деятельности для мошенников.
Какие нужны документы
Приватизированная квартира, по идее, становится собственностью проживающих в ней лиц. Собственники имеют право в отношении этой квартиры заключать договоры купли-продажи, обменивать, дарить, завещать, отдавать в залог. Однако квартира считается собственностью семьи, и ни один из ее членов без согласия остальных не может распоряжаться ею самостоятельно. Также требуются определенный набор документов, в зависимости от того, какая именно квартира является объектом сделки.
Если это приватизированная муниципальная квартира, необходимо предоставить зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья договор о передаче муниципального жилья в собственность граждан, свидетельство о собственности на жилище, справка об оценке стоимости.
Если это кооперативная квартира с выплаченным паем, необходимо свидетельство о собственности на квартиру, зарегистрированная в Департаменте муниципального жилья справка о сумме пая, справка об оценке стоимости. Если квартира приобретена в результате купли-продажи, обмена, дарения, потребуется оригинал договора, зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья и справка о стоимости квартиры. Если квартира унаследована, необходимо свидетельство о праве на наследство, свидетельство о собственности, справка об оценке стоимости. В любом случае необходимо предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга, причем независимо от наличия у него прописки в этой квартире, за исключением тех случаев, когда она унаследована или приобретена первым супругом до брака.
Отчуждению подлежат не только квартиры, но и комнаты в коммуналках. Документы необходимы следующие: договор передачи комнаты в собственность, свидетельство о собственности, соглашение об определении долей, справка об оценке стоимости, заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, согласие органов охраны детства (если среди собственников есть несовершеннолетние).
При регистрации сделок с квартирами требуется присутствие всех участников сделки с паспортами, копии и подлинники нотариально заверенных договоров, справки об отсутствии задолженности. Юридические лица должны предоставить подлинник или нотариально заверенную копию устава юридического лица, свидетельство о регистрации юридического лица, а также доверенность на представительство и паспорт доверенного лица. Сделки с квартирами, заключаемые между предприятиями, также должны быть зарегистрированы в Департаменте муниципального жилья.
Подводные камни
Возникает ряд вопросов, которые связаны с выпиской бывшего собственника из подаренной или проданной квартиры. На практике нередко случается, что продавец, получив деньги, скрывается. Покупатель, лишенный возможности осуществить право собственности на квартиру, вынужден разыскивать горе-продавца, предъявлять иск в суд о его выселении. Имеет смысл заблаговременно оформить доверенность продавца на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в соответствующее прописке продавца отделение милиции, что позволит в дальнейшем заняться его выпиской самостоятельно. Покупатель в любом случае должен потребовать от продавца выписку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, в связи с тем, что помимо собственника в квартире могут быть прописаны люди, обладающие правами нанимателей, которых могут и не поставить в известность о сделке. Эти лица сохраняют права нанимателей, и при переходе права собственности из рук в руки, а шансы выписать их с занимаемой площади сводятся к нулю.
Сделки с квартирами тесно сопряжены с целым рядом криминальных явлений. Существует, например, квартирный рэкет - собственников приватизированных квартир вынуждают продавать за бесценок своё жильё. Жертвами чаще всего становятся престарелые люди и люди с алкогольной зависимостью, которых уговаривают продать или обменять свою квартиру на комнату. После передачи документов и генеральной доверенности на совершение юридических действий преступникам квартира продается третьим лицам, а бывший собственник бомжем. Потерпевшая сторона добровольно идет на сделку и не подлежит защите со стороны уголовного кодекса.
Довольно распространены случаи продажи квартир по фальшивой доверенности или по поддельному договору купли-продажи. Впоследствии выясняется, что в квартире прописаны люди, наниматели, выселить которых собственнику не представляется возможным. Так происходит, когда копия лицевого счета и выписка из домовой книги являются фальшивыми.
В последнее время все большие обороты набирает мошенническая схема «псевдо дарения». Собственник оформляет договор дарения, квартира на основе этого договора отчуждается третьему лицу. Позже даритель заявляет, что его силой вынудили оформить договор дарения. Одаряемый пропадает, и нынешний владелец квартиры остается ни с чем. Важно с максимальной осторожностью изучать предложения о продаже дешевых квартир, быть внимательным при покупке квартиры, доставшейся владельцу по договорам купли-продажи и дарения.
Среди наиболее популярных правонарушений – «сбор залога». Мошенник дает объявление о продаже квартиры по низкой цене, появляется рекордное количество заинтересованных покупателей. С каждого из них взимается залог в размере 15% от стоимости. Квартиру продают самому «везучему». Продавец исчезает, новому владельцу приходится объясняться с остальными.
