Выбор района является одним из определяющих факторов при
покупке квартиры. Очень важно иметь оперативную возможность сопоставлять
различные районы по динамике и текущему уровню цен на жилье. Рынок недвижимости
московского региона очень обширен и разнороден. Общее количество новых домов,
представленных на рынке - порядка 700-800. Сравнение цен по районам Москвы
невозможно провести в рамках отдельного короткого исследования. Со всей
уверенностью можно сказать лишь, что сегодня цены определенно ползут вверх.
Медленно, но верно. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»
проводит регулярные исследования цен на новостройки Москвы.
Пять сегментов по географическому признаку
Для удобства и наглядности исследований новостройки Москвы и Подмосковья были условно объединены по географическому признаку в пять сегментов. Первый сегмент – это новые элитные дома и новостройки бизнес-класса в центре Москвы (в рамках третьего транспортного кольца). Второй - дома бизнес-класса (в основном) и отчасти эконом-класса (третье транспортное кольцо - МКАД). Третий - эконом-класс первого пояса удаленности (МКАД – Подмосковье в пятикилометровой зоне от МКАД). К четвертому сегменту относят дешевые новостройки Подмосковья второго пояса удаленности (в 5-30 км от МКАД). К пятому - новостройки третьего пояса удаленности (дальнее Подмосковье за 30 км от МКАД). Таким образом, каждое из исследований рынка по сегментам охватывает порядка 100-250 новостроек и отражает определенную ценовую и потребительскую нишу. Также проводится сравнительный анализ динамики цен в пяти сегментах рынка недвижимости московского региона. Исследованию подвергается и спрос на новостройки и предпочтения потребителей.
Онлайн-паспорт района
В 2011 году вышеупомянутый аналитический центр разработал три онлайн-сервиса, с помощью которых в режиме реального времени можно анализировать и оценивать московский рынок недвижимости по географическому принципу. Один из этих сервисов, называемый «Аналитическим паспортом района», позволяет получить максимум информации о цене на жилье в интересующем районе Москвы. Чтобы обрести полную аналитическую картину рынка жилья в определенной части столицы, нужно лишь указать тот или иной округ, район или станцию метро. Есть возможность узнать уровень цен на жилье в этом районе, динамику изменения стоимости и прогноз цен на будущее. Можно просмотреть поочередно несколько предполагаемых вариантов (например, станции метро Автозаводская и Рижская), но сравнить их между собой придется самостоятельно.
Рейтинги жилья по районам и округам
Упростить задачу можно, обратившись к другому сервису - «Рейтинги районов и округов Москвы». Здесь представлены таблицы рейтингов всех районов и станций метро Москвы в соответствии с их значимостью по тому или иному свойству. К примеру, по средним ценам на квартиры в порядке убывания по итогам недели. Таблица демонстрирует позицию интересующего района в текущей ценовой «раскладке» и индекс изменения цен за предыдущую неделю.
Например, 7 июня 2010 года Тверской район находился на первом месте, текущая средняя стоимость квадратного метра составляла 8 572 доллара, что на 0,7% дороже, чем неделей ранее. Зеленоград находился на 86-м (последнем) месте, средняя стоимость на указанный момент составляла 3 075 долларов за квадратный метр, что на 0,3% дешевле, чем неделей ранее. Таблицу можно настроить так, что рейтинг будет указан по станциям метро или округам. На первом месте оказывается Центральный округ с его 6 802 долларами и прибавкой в цене за неделю на 0,8%. На втором - Юго-Западный округ с 5 203 долларами и подорожанием на 0,1%. На третьем – Западный с таким же индексом подорожания и 4 874 долларами за квадратный метр. На четвертое место вышел Северный округ (4 412 долларов) с индексом +0,4%. С таким же индексом на пятом месте Северо-Западный округ (4 394 долларов). Северо-Восточный на шестом (4 115 долларов) с минусовым индексом 0,2%. Восточный (4 105) и Южный(3 977) округа соответственно на седьмом и восьмом местах с нулевым индексом. Юго-Восточный округ (3 800) прибавил в цене на 0,5%. На последнем месте по стоимости оказались все районы за МКАД (3 641) с нулевым рейтингом.
Сравнение цен по районам и округам
Сервис «Сравнение цен на жилье по районам и округам» открывает возможность сравнить интересующие районы между собой, а также сопоставить их цены со среднемосковскими. Графики строятся на период последних двух лет. Можно увидеть, что по стоимости жилье в Войковском районе стабильно сохраняет лидерство, хотя разрыв с другими районами постепенно сокращается. К тому же, Войковский район подобрался ближе остальных к среднемосковскому уровню, а до 2009 года даже опережал его. Жилье поблизости метро Головинский и Ховрино можно охарактеризовать как схожее по среднему уровню цен на жилье и его динамике. Примечательно, что время от времени то один, то другой район столицы делает рывок по уровню цен на жилье. Наблюдение за динамикой цен в районах с помощью сервиса и анализ изменений, поможет выбрать наиболее удачное время для покупки. Обмен квартир имеет смысл производить в тот момент, когда кривые цен на обе квартиры наиболее близко сошлись.
Сервис сравнения цен по районам оказывает незаменимую услугу в отслеживании ценовых последствий существенных преобразований. Например, если сдана в эксплуатацию новая станция метро, сооружена масштабная автомобильная развязка, построен крупный жилой комплекс или значимый объект инфраструктуры. Сервис дает возможность проследить, каким образом это сказалось на стоимости жилья – опередила ли она другие районы или наоборот, просела. Изучение рейтинга может оказаться полезным для решения практических вопросов. Например, покупатель планировал приобрести жилье в определенном районе, но все подходящие варианты не укладываются в бюджет. Если ни общей площадью, ни комнатой жертвовать он не намерен, чтобы «поместиться» в имеющуюся сумму, можно передвинуть поиски в другой район, где аналогичная квартира будет стоить несколько дешевле.
