Недвижимость – крайне ценное имущество, вне зависимости от формы и характера постройки. Владение и распоряжение недвижимым имуществом – весьма сложное в юридическом плане осуществление неотчуждаемого правомочия собственника, сопряженное с довольно запутанной процедурой оформления. Продажа недвижимости является ответственным шагом, приобретающим специфические особенности в том случае, если продавец владеет лишь долей собственности. Продажа доли в квартире: как избежать сложностей с законом?
Общая собственность
Долевая совместная собственность является достаточно сложным юридическим гражданско-правовым институтом, заметно обременяющим и расширяющим значение понятия владения и распоряжения недвижимостью. Долевая собственность на квартиру может возникнуть у нескольких сособственников в силу различных причин: покупки данного объекта недвижимости с помощью консолидированных денежных масс, получения квартиры в наследство и прочих ситуаций. Совместное владение недвижимостью создает некоторые сложности при попытке распоряжения одним из сособственников своей долей.
К примеру, при попытке продать по закону принадлежащую ему часть, собственник сталкивается с проблемой соблюдения законных интересов совладельцев данного объекта недвижимости. По действующему законодательству, владелец части недвижимого имущества на праве долевой собственности обязан продать свою долю этого имущества преимущественно своему сособственнику. Иными словами, без согласия владельцев других долей в квартире, собственник не может быстро реализовать свое имущество.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса России, собственник доли квартиры – или любого другого имущества, - обязан сообщить своим сособственникам о намерении продать свою долю в письменной форме. В извещении должны быть указаны существенные условия договора купли-продажи, на которые согласен продавец. После подобного извещения собственник обязан выждать месяц, после чего имеет право реализовать свою долю независимо от волеизъявления совладельцев.
Проблемы и сложности
Столь сложная процедура, как продажа доли в квартире, как правило, сопровождается рядом классических для подобной ситуации сложностей – как юридических, так и неправовых. Обременительная процедура оповещения сособственников, сложные, порою, отношения между ними, трудоемкое определение реальной стоимости доли – все это предстоит испытать на себе «неполноценному» продавцу. Как дольщику выйти из сложившейся ситуации с наименьшими потерями?
Наиболее распространенной проблемой, с которой сталкивается дольщик-продавец, является проблема грамотного оповещения сособственников о намерении реализовать свою часть квартиры. Как правило, такое известие отнюдь не радует совладельцев недвижимости: на место проверенного и привычного хозяина доли придет совершенно чужой человек со своими привычками и особенностями. Довольно часто их опасения не бывают напрасными: большая часть покупателей доли квартиры являются иногородними жителями, приобретающими кусочек недвижимости исключительно с целью получения городской прописки. Вполне естественно, что новоявленный собственник также имеет право прописать в своей доле квартиры неограниченное число своих друзей родственников, знакомых – что, естественно, не прибавит стоимости квартире в случае, если прочие сособственники задумают продать свои доли.
Специалисты советуют, во избежание проблем, уведомлять совладельцев недвижимого имущества путем отправки заказных писем с описью вложения и уведомлении о вручении. Лишь при использовании указанного способа дольщик получает документальное подтверждения исполнения своих обязанностей по извещению сособственников о намерении продать свою часть имущества. Течения заветного месяца реакции на извещения наступает с момента вручения письма с уведомлением последнему заинтересованному лицу.
Однако, не только юридические, но и, своего рода, экономические трудности стоят на пути дольщика к высокой цели обогащения. Негативная сторона продажи доли в квартире кроется в заметно более низкой стоимости части имущества, нежели цены квартиры целиком. Данная ситуация отмечена некой арифметической несуразицей: номинальная ½ часть квартиры стоит гораздо меньше половины цены полного объекта недвижимости. Специалисты объясняют этот факт, прежде всего, тем, что фактическое разделение квартиры пополам невозможно: всегда остаются общие коммуникации, совместный санузел, общая кухня. Именно это обстоятельство – неавтономность доли – объясняет несколько заниженную ее стоимость.
Дольщику также следует помнить, что несоблюдения установленной процедуры продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности может повлечь за собой аннулирование проведенной сделки.
Максим Кузнецов
