Договор социального
найма - это то, что пришло в Россию вместе с Жилищным кодексом. Статья 40
Конституции РФ гарантирует гражданам России право на жилье. Теперь-то мы уже
попривыкли, что должны сами сражаться за улучшение жилищных условий со всем
миром, в том числе и с государством.
Раньше же было несколько иначе: идешь в горисполком, становишься в очередь на получение вожделенной жилплощади, а когда очередь подходит - вручают в этом самом горисполкоме ордер на квартиру. Дальше все просто - пошел и заселился.
Теперь ордера не дают. Правда, и ранее выданные не отменили, так что можно спать спокойно. На смену ордерам пришел договор социального найма. В подробностях об этом договоре излагает восьмая глава Жилищного кодекса. Тридцать две статьи - с шестидесятой по девяносто первую. Но можно изложить и популярно, не прибегая к изощренной юридической казуистике.
Любой договор заключает как минимум две стороны. Договор социального найма - это договор между нанимателем и наймодателем.
Наниматель - это тот, кто нуждается в улучшении жилищных условий, и не только нуждается (мало ли, и человек, имеющий десятикомнатный особняк, тоже нуждается - со своей точки зрения), но и имеет на это право - в соответствии с нормами, установленными законодательством. Например, дети-сироты, которые воспитывались в специальных учреждениях (детских домах) и достигли совершеннолетия. Вот они - нуждаются. По всем канонам.
Наймодатель - это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда. Причём, собственник может выступать либо непосредственно в лице уполномоченных на то органов. Например, Жилищного комитета Администрации. Либо передать это право какой организации в виде Управляющей компании, что нынче пришли на смену разным ЖЭУ.
Предметом договора может быть только жилое помещение. Квартира, жилой дом или части квартиры или жилого дома. Причём эти жилые помещения обязательно должны быть изолированы. То есть, между вами и соседом обязательно должна быть стенка. Наличие двери допускается. Вдруг захотите с соседом в гости друг к другу ходить, минуя лестничную площадку. А если не захотите (вот попался сосед, вызывающий резкую антипатию), то дверь можно усилить, да и вовсе шкафом перегородить.
По договору социального найма наймодатель передает предмет договора (жилое помещение) нанимателю. Но не просто так передает, а в обязательном порядке - по акту приема-передачи собственности. В акте указываются все характеристики передаваемого помещения, планировка, и даже из чего полы сделаны - деревянные они, к примеру, паркетные или так, ДСП постелили.
В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 69) в передаваемом помещении может проживать сам наниматель и члены его семьи, то есть: супруг (супруга), дети и родители нанимателя. Все проживающие должны быть перечислены в договоре социального найма. Если же в семье случается прибавление (например, родился ребенок), то требуется внести изменения в договор. Причем, на вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка не требуется специального разрешения.
Ст. 69 п. 4 регулирует отношения членов семьи по договору социального найма в том случае, если член семьи становится... бывшим. Такое происходит, к примеру, в случае развода. Законодательно установлено, что человек, который перестал быть членом семьи (разведенный супруг, супруга), сохраняет все те права, что имеют как те, что остались членами семьи, так и сам наниматель.
В случае же смерти нанимателя начинает действовать ст. 82, в соответствии с которой при таком положении вещей нанимателем может стать любой член семьи, достигший совершеннолетия. Конечно же, при внесении соответствующих изменений в договор социального найма.
А вот если наниматель был одиноким человеком, то с его смертью прекращается и действие договора социального найма.
Одной из особенностей договора социального найма является его бессрочность. Жилое помещение передано - и все на этом. Сколько бы времени ни прошло, как бы ни изменялись основания и условия, которые давали право на получение жилого помещения именно по договору социального найма, как бы ни изменялся собственник у данного жилого помещения - никто не придет и не попросит помещение освободить и вещи вынести.
Заключив договор социального найма можно жить спокойно. Если, конечно, не забывать об обязанностях. Их немного. Своевременное внесение оплаты за квартиру и предоставляемые коммунальные услуги (неоплата в течение более шести месяцев дает право наймодателю расторгнуть договор социального найма в судебном порядке и нанимателя выселить). Использовать помещение исключительно для проживания (в соответствии с Жилищным кодексом можно использовать и для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности, но только в том случае, «если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» - ст. 17, то есть, если получить разрешение соседей, то можно хоть кроликов разводить). И основное - наниматель обязан обеспечивать сохранность помещения. Это и в его интересах. Так как с утратой (разрушением) жилого помещения договор социального найма прекращается.
Так что закон чтить нужно. Это еще и римляне советовали. Те самые, что римское право изобрели. Умные люди, говорят, были.
София ВАРГАН
