Обмен квартиры – страшный сон, с которым рано или поздно сталкивается большинство людей. Именно поэтому организация таких обменов является самой распространенной риэлтерской услугой. Люди больше обменивают квартиры, чем приобретают недвижимость.
Обстоятельства, вынуждающие к обмену квартиры, могут быть самыми различными, но желание тех, кто решается на обмен, одно – улучшить свои жилищные условия. К примеру, разъезд в случае развода, съезд в случае брака, объединение с родителями – причин множество, а требование одно: после обмена должно стать лучше, чем до него. Ключевой вопрос – как этого добиться?
Даже в мегаполисе, где желающих обменять квартиру множество, а предложениями об обмене пестрят страницы газет и сайты Интернета, отыскать подходящий вариант очень и очень непросто. Дело в том, что желающих разъехаться обычно гораздо больше, чем желающих съехаться. И это не потому, что разводов больше, чем браков. Просто развод так или иначе предполагает раздел жилплощади (разве что кто-то уходит с чемоданчиком, оставляя все бывшей второй половине), а вот брак далеко не всегда нуждается в слиянии квартир. Напротив, меньшую квартиру часто оставляют для сдачи в аренду, думая о том, что впоследствии она достанется ребенку. Налицо – отсутствие гармонии, резкая диспропорция, в результате которой те, кто желает разъехаться, месяцами подыскивают варианты и не могут ничего найти.
Риэлторы для ускорения процедуры обмена квартир и для большей свободы выбора из различных вариантов обмена, предлагают проводить не прямой обмен (квартира на квартиру с доплатой или без), а так называемую альтернативную сделку.
Что такое альтернативная сделка, и какое отношение она имеет к обмену квартиры? Альтернативная сделка – это сделка купли-продажи недвижимости. При этом та квартира, которую предлагают на обмен, продается, а та, что требуется, покупается. При такого рода сделке агентство недвижимости (то есть, риэлтор) осуществляет поиск покупателя на предлагаемую к обмену квартиру и одновременно – поиск варианта, соответствующего требованиям для обмена. К примеру, если клиент желает обменять трехкомнатную квартиру на двух- и однокомнатную, то ищется покупатель на имеющуюся трехкомнатную и две продающиеся квартиры (двух- и однокомнатная).
Сложность для клиента в таких сделках заключается в том, что часть имеющейся у него «живой» площади «съедается» в процессе альтернативной сделки. Если приходится осуществлять подобный обмен по цепочке, то есть, как ряд сделок, то на каждой из сделок теряется определенная сумма денег (хотя бы в качестве вознаграждения риэлтору). И может получиться так, что вместо двух- и однокомнатной в обмен на трехкомнатную квартиру будет получено две однокомнатные квартиры, да еще не в самых лучших районах города. Это следует учитывать. Обмен, к сожалению, стоит денег.
Если кто-то считает, что прямой обмен обходится дешевле, то это не так. Вы нашли квартиру, которая полностью удовлетворяет вашим требованиям, но ее владельцам не нравится ваша жилплощадь. Их не устраивает район, или планировка квартиры, или дата постройки дома. В общем, им нужно нечто иное. Тогда приходится вновь бегать и разыскивать тот вариант, который их устроит. Но владельцы этого, устраивающего варианта, тоже предъявляют свои требования. И так может длиться до бесконечности. В те времена, когда риэлторских компаний не было вовсе, обменные цепочки распутывались годами, а в результате большинство участников обменных сделок оказывались недовольными доставшимися им квартирами. Альтернативная сделка – это возможность исключить множество промежуточных процедур при обмене, каждая из которых связана с потерей денег (в результате обмена по цепочке на каждом из «звеньев» теряется больше денег, чем на всей альтернативной сделке с помощью риэлторской компании).
Конечно, можно заниматься операцией обмена самостоятельно, не прибегая к услугам риэлторских компаний. Самостоятельно оформлять все документы, проверять каждый предлагаемый вариант обмена (в том числе и то, что документы, которые предъявляет вторая «обменная» сторона – действительно соответствуют истине, и в последний момент не появится какой-либо «забытый» родственник, прописанный в этой квартире, или не окажется – уже после совершения операции обмена – что владелец квартиры не имел права осуществлять обмен, и так далее). Риск достаточно велик.
К тому же, обычный человек, которому требуется обмен квартиры, чаще всего не является специалистом в области операций с недвижимостью, плохо представляет себе весь необходимый объем документации и то, как ее проверить. Результатом являются бесконечные походы по различным кабинетам чиновников и чувство острой безнадежности: кажется, что вся эта эпопея никогда не закончится. Кроме того, в результате обменной беготни зачастую оказывается, что работать-то уже и некогда – все время и силы уходят на обмен квартиры. Как следствие – самостоятельный обмен обходится ненамного дешевле, чем обмен с помощью риэлтора, но зато гораздо более непредсказуем и опасен (высока вероятность налететь на мошенническую сделку).
Часто, когда требуется быстрый обмен квартиры, риэлторская компания сама выкупает недвижимость, предназначенную для обмена, а вырученные за эту продажу деньги идут на приобретение другой недвижимости. Такого рода обмен занимает не более полутора месяцев (со всем оформлением документов и регистрацией сделки) против обычных двух-трех месяцев (2-3 месяца – это обычный срок обмена при помощи риэлторской компании, самостоятельно можно пробегать гораздо дольше, а уж если речь идет об иногороднем обмене, то он может растянуться на годы, если пытаться совершить операцию самостоятельно).
Нет, все это не означает, что для совершения операции по обмену квартиры обязательно нужен риэлтор. Те, у кого есть время и возможность для проверки различных вариантов обмена, необходимые знания о состоянии рынка недвижимости и действующего в этой области законодательства, могут справляться и собственными силами. Но риэлторская компания – это определенные гарантии безопасности сделки, избавление от множества рутинных процедур и существенная экономия времени. Собственно говоря, это то, за что они получают свои деньги.
София ВАРГАН
