Прошедший 2009 год заставил отечественных бизнесменов вспомнить выражение «затянуть пояса». Мировой Финансовый кризис не оставил камня на камне от иллюзии процветания, которой так упивались новоиспеченные российские олигархи. В первую очередь, разумеется, пострадала сфера коммерческой недвижимости, которая с трудом приходит в себя после пережитого шока. В настоящее время на рынке офисных центров Москвы наблюдаются несколько важных тенденций: оживление спроса, преобладание аренды над покупкой недвижимости, возобновление кредитования ипотечных сделок.
Все офисные площади делятся на четыре категории: A, B, C и D. Различаются они между собой степенью комфортности и статусом. Офисная недвижимость категории A – это площади в сверхсовременных бизнес-центрах, оснащенные в соответствии всем стандартам безопасности и комфорта, которые являются не только местом размещения административных органов компании, но и показателем серьезности и «статусности» фирмы. А офисные площади категории D - это практически то же самое, но, как говорится, «и здания пониже, и охрана пожиже».
Ценовая политика в сфере офисной недвижимости
Кризис наложил свой отпечаток на состояние рынка коммерческой недвижимости: финансовые трудности заставили изменить тактику поведения и покупателей и реализаторов площадей, а также арендаторов офисного пространства.
Наиболее заметной тенденцией стал процесс отказа руководства большинства московских компаний от, казалось бы, неотвратимо грядущего и запланированного приобретения недвижимости. Обусловлено это, несомненно, тяжелым финансовым положением и опаской прогадать в цене. Выход был найден просто: московские компании заметно активизировались на рынке аренды площадей – арендная плата колеблется от 300 до 700 долларов за квадратный метр офисной площади в год, естественно, в зависимости от категории офиса и его дислокации: чем ближе к Центру тем, соответственно, выше стоимость пресловутого «квадрата».
Кроме того, сами счастливые владельцы коммерческой недвижимости также не горели желанием навсегда расстаться со своими площадями, очевидно, опасаясь продешевить.
Тенденции рынка в векторе направленности спроса-предложения
К концу ушедшего года ситуация начала несколько меняться: спрос, пусть и не очень значительно, возрос, причем как на аренду, так и на покупку коммерческой недвижимости (от 4 000 долларов за квадратный метр). Должно быть, предпринимателей и бизнесменов, что называется, несколько «отпустило» и прежние докризисные планы по захвату своей ниши на рынке и развертыванию кипучей и всеобъемлющей деятельности, направленной на расширение бизнеса и укрепление своих позиций относительно конкурентов были извлечены с пыльных антресолей, куда их забросили в далеком 2008 году.
По данным отчетности компании Jones Lang LaSalle аренда и покупка офисных помещений в IV квартале 2009 года в Москве достигла 226 тыс. кв. м. Рост в сравнении с I кварталом произошел на 44%, но в отношении 2008 года, падение составило как минимум 50%. Объем свободных площадей вырос на 19 %.
Постепенно начинает подниматься «на ноги» и банковский сектор в сфере оказания услуг по предоставлению кредитов организациям и индивидуальным предпринимателям на покупку коммерческой недвижимости. Предлагаются сроки возврата до 5 лет, а процентные ставки от 12 % годовых с условием первоначального взноса не менее 10 % и оговорки по минимальному объему в квадратных метрах. Например, данное предложение можно получить в технопарке Nagatino i-land в совместной разработке с банками «Глобэкс» и АКБ «Инвестторгбанк», ориентирующихся на работу с компаниями малого и среднего бизнеса.
Однако подобное оживление на рынке готовых объектов никак не относится к ситуации в сфере строительства и «достройки» коммерческих массивов. К сожалению, состояние дел в этом плане не может радовать: строительство многих объектов заморожено, некоторые стройки остановлены на начальной стадии.
Возможные варианты дальнейшего развития ситуации, впрочем, оставляют некоторые поводы для оптимизма: все больше офисных центров класса A находят арендаторов, постепенно отмирают от кризисной спячки серьезные покупатели недвижимости. В целом рынок офисной недвижимости начинает постепенно оживать.
Яна Резникова
