Элитная недвижимость – это в первую очередь наивысший класс качества строительства и исполнения отделки, к которому прилагается красивый вид из окна, развитая инфраструктура, расположение в престижном районе, охраняемая территория и – наивысшая цена. Компании, специализирующиеся на элитной недвижимости, еще недавно уверяли, что уж этому-то варианту недвижимости не грозит ничего. Не страшны ей ни море, ни ветер, ни кризисные явления. Цены на элитную недвижимость будут только расти – так утверждали девелоперы, ссылаясь на ведущих аналитиков рынка недвижимости. Аналитики же, прогнозируя снижение цен в сегменте дешевого жилья и (в несколько меньшей степени) недвижимости бизнес-класса, считали, что в изменчивом и кризисном мире неизменным останутся цены на элитное жилье и уникальные предложения в бизнес-классе. Ограниченный эксклюзивный товар, по мнению специалистов, не должен особенно зависеть от экономических реалий.
Но оказывается с заверениями о незыблемости цен на элитную недвижимость (а если изменение – то исключительно в сторону роста) девелоперы несколько поторопились. Кризис есть кризис, и влияет он на все без исключения, в том числе и на элитный сегмент рынка. Ведь потребители такого товара затронуты кризисом, а если худеет кошелек, то становится как-то не до новых приобретений, тут бы удержать то, что уже имеется.
К тому же, прогнозы некоторых кризисных аналитиков были прямо противоположны мечтам девелоперов: высказывались мнения, что в результате кризиса Россия лишится большинства своих олигархов – из-за финансовых потерь, и многие ныне богатые люди станут гораздо беднее. То есть, весьма возможно, что потенциальные покупатели элитной недвижимости просто не смогут приобретать товары сегмента de luxe.
Сейчас на рынке высококлассного жилья события развиваются одновременно в двух направлениях: падают цены и уменьшается предложение. Причем, уменьшается количество предложений как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Сворачиваются продажи на ряде объектов, находящихся на ранней стадии строительства (например, в Москве были остановлены продажи в жилом комплексе категории de luxe на Кооперативной ул., д.16, в ряде других комплексов этой категории). Только в Москве замораживается около половины уже заявленных проектов по элитной недвижимости.
Казалось бы, явный недостаток предложения должен привести если не к подъему цены (кризис все-таки), но хотя бы к ее удержанию на прежнем уровне. Но ничего подобного. Цены уверенно ползут вниз, причем эта тенденция характерна для рынка элитной недвижимости не только Москвы, но и всей России.
Анализ рынка элитной недвижимости, произведенный исследовательской компанией MAR Consult, показал, что с начала кризиса к марту 2009 года, цена за 1 м² высококлассной жилой недвижимости в Москве упала на 13%, в Сочи – на 6% (минимальное падение, по сравнению с остальными регионами), в Санкт-Петербурге – на 21% (что передвинуло Санкт-Петербург со второй на третью строчку рейтинга цен элитной недвижимости), в Екатеринбурге – на 23%, в Новосибирске – на 20%, в Ростове-на-Дону – на 22%, в Хабаровске – на 28%. Максимальное падение цен на элитную недвижимость произошло в Нижнем Новгороде – цены снизились на 30% от начала кризиса.
А ведь первая половина 2008 года показывала подъем цен на рынке недвижимости, в том числе и в элитном сегменте рынка – именно до начала кризиса. Поэтому не удивительно, что цены продолжают падать, и специалистами прогнозируется их дальнейшее падение, ведь запас еще есть.
Очень показательны арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Небывало упал спрос на аренду офисов класса А, и при этом стоимость аренды таких офисов снизилась на 30-50%. А вот падение арендных ставок в сегменте класса В составило 20-30%, более того, по данным Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko аренда некоторых офисов класса В на юге и юго-западе Москвы не уменьшилась в цене, а напротив – подорожала на 10-15%. Спрос диктует предложение.
Сегодняшние прогнозы для рынка элитной недвижимости России удручающе противоречивы. Одни эксперты говорят, что падение цен будет продолжаться, а после окончания кризиса именно рынок дорогой, высококлассной недвижимости будет восстанавливаться дольше всего, спрос же сместится (и уже активно смещается) в сторону дешевой недвижимости. Другие утверждают, что замораживание объектов строительства элитной недвижимости, начавшееся вместе с кризисом, приведет к явной нехватке предложений в этом сегменте недвижимости, а спрос очень быстро возрастет (как только закончится кризис), и вот тогда-то цены вновь взлетят до небес, причем – очень быстро.
А российская финансовая элита в настоящее время обратила свое внимание на дорогую недвижимость за рубежом, вкладывая в нее средства. Видимо, отечественная элитная недвижимость уже не считается привлекательной для инвестиций.
София ВАРГАН
