Обмен квартир, пожалуй, самая популярная сделка с недвижимостью в России. Привлекательность данного способа изменения жилищных условий обусловлена, в первую очередь, его продолжительной историей и традициями и относительной простотой и понятностью рядовому собственнику. Однако, как и всякая юридическая сделка, обмен квартир имеет ряд особенностей и важных моментов, которые необходимо принимать в расчет при подписании договора.
С точки зрения права
С юридической точки зрения квартирный обмен является одной из разновидностей договора мены. Впрочем, кроме Гражданского кодекса, в силу особого правового положения помещений, предназначенных для проживания людей, данные сделки регулируются также Жилищным кодексом и сопутствующим законодательством.
В какой-то мере, квартирный обмен является новацией отечественного законодательства. Дело в том, что ранее, в советское время, практически рудиментарным было понятие «частная собственность» - вся недвижимость, в том числе и квартиры, находились во владении государства, а жильцы были всего лишь нанимателями жилых помещений. Для того чтобы обменять «государственную» квартиру на точно такую же «государственную» площадь необходимо было лишь одобрение соответствующего органа и, естественно, согласие владельца другой квартиры. В случае наличия данных условий, уполномоченным органом выдавался обменный ордер и семьи переезжали в новые дома. Такая процедура была обусловлена как раз именно отсутствием у граждан прав собственности на квартиры, в которых они проживал: попросту невозможно продать то, чего у гражданина нет, или купить то, чего нет у продавца. В принципе, точно так же выглядит и современный обмен неприватизированных квартир – правовое положение данных площадей в сравнении с советским временем осталось неизменным.
В иностранных государствах существуют различные схемы фактического обмена квартир. В каких-то странах обмен жильем запрещен законодательством, в других – облагается специальным налогом, позволяющим компенсировать потерю налоговых отчислений с купли-продажи, а где-то ситуация обстоит точно так же, как и в России – в большинстве своем это страны постсоветского пространства.
Совершенно по-другому дела в нашей стране обстоят с обменом приватизированных квартир, которых, к слову, большинство в жилом фонде: сам по себе обмен квартирами может оформляться как уже упомянутым договором мены, так и параллельными договорами купли-продажи.
При подобных договорах дублирующей купли-продажи соглашения составляются и подписываются в один и тот же день, дабы избежать стоимостной разницы в результате колебания цен на рынке недвижимости. Кроме того, именно в подобной схеме фактического обмена недвижимости проще всего предусмотреть институт доплаты и возмещения разности в ценности жилых объектов – она просто закладывается в стоимость квартиры.
Однако использование данной схемы сопряжено и с некоторыми трудностями. К примеру, сумма налогов при таком обмене будет несколько выше, нежели при стандартном обмене жилыми помещениями: платить за перерегистрацию площадей придется дважды. Кроме того, с каждой стороны будет взыскан подоходный налог, однако это не критично – с недавних пор у каждого гражданина нашей страны есть возможность получить налоговый вычет с покупки квартир и домов.
Прямой договор мены также является популярным инструментом юридического оформления подобных сделок. Преимуществом такого средства урегулирования имущественных отношений является относительная простота оформления и заключения договора. Впрочем, несмотря на этот факт, есть несколько моментов, которые следует принимать во внимание при заключении подобных соглашений.
Особенности договора обмена квартир
В силу того, что договор мены является консенсуальным, необходимо получить согласие всех заинтересованных в обмене сторон – в первую очередь собственников. К примеру, договор мены, заключенный лишь с одним из супругов – при условии, что квартира нажита в совместном браке, - может привести к недействительности договора в целом в случае внезапно объявленного несогласия совладельца жилплощади.
Также необходимо конкретно оговаривать условия фактического перехода права собственности на квартиры в результате заключенного договора – вплоть до дня. Дело в том, что процесс переезда может затянуться на довольно длительный срок, что, в свою очередь, может доставить сторонам договора значительные трудности и неудобства.
Кроме того, непременной процедурой, предваряющей заключение договора, должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры. Нередки случаи, когда одна и та же жилплощадь сдается, продается и обменивается бессчетное количество раз – жертвами такого рода мошенничества стали тысячи российских семей.
Следует также помнить, что дух и буква гражданского законодательства предполагают равноценный обмен – то есть обмен объектов недвижимости примерно одинаковых по рыночной стоимости. В случае если одна из квартир намного дешевле другой, в договоре необходимо конкретно оговаривать размер и характер доплаты.
Частным случаем обмена квартир является размен – то есть обмен одной квартиры на две или более, обычно менее габаритные. В подобных случаях также применяется договор мены, с четким указанием обмениваемого имущества.
Порой, обмен является единственным вариантом для семей, у которых возникли трудности финансового плана или же, к примеру, проблемы иного характера, требующие срочного размена жилья. Однако, вне зависимости от побуждений собственников, обмен квартир – достаточно сложная в юридическом плане процедура, которую стоит доверить профессионалам.
Максим Кузнецов
