Доходные дома… От этих двух слов так и веет чем-то старорежимным, дореволюционным, и вдоль улицы метет сырой снег, а высокие окна доходного дома светятся теплой желтизной, обещая уют… Романтика, одним словом.
Но это романтика ностальгии, романтика читателей исторических романов, любителей Булгакова и Пикуля. На самом-то деле все гораздо прагматичнее и будничнее. Нет никакой теплой желтизны, а есть «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем» - по определению Большой Советской Энциклопедии. Или более современная формулировка: «жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма» - так утверждает постановление № 239-ПП от 02.04.2002 года правительства Москвы «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома»».
Более точной формулировки современная юриспруденция не предлагает. Видимо потому, что за годы советской власти институт доходных домов был искоренен, как класс, и прочно забыт. Поколение, помнившее доходные дома, тихо вымерло от старости, а новое поколение так и не смогло ознакомиться с подобным благом цивилизации.
А ведь доходные дома появились еще в Древнем Риме, и были там даже целые доходные кварталы. В Россию доходные дома пришли в XVIII веке, и прочно обосновались на городских улицах.
Во все времена доходные дома помогали решить жилищный кризис – ведь далеко не у всех есть средства на приобретение собственного жилья. А доходный дом – это очень удобно, выбрал квартиру, заключил договор аренды, и живи себе, радуйся. Во всем мире большинство людей живет именно в доходных домах, арендуя жилплощадь. А вот мы пока никак не можем повернуться лицом к мировой практике в этой области, да что там к мировой – к собственному опыту прошедших столетий.
Иные приверженцы доходных домов высказывают претензии к коммерсантам, которые упрямо отказываются эти доходные дома строить. Как же так? – удивляются апологеты доходных домов. – Ведь во всем мире доходные дома приносят собственникам весьма ощутимый доход (10-15% годовых), почему же отказываются наши? Почему столь сильно пренебрежение к подобному формату недвижимости?
Ларчик открывается очень просто. Все дело в длительном сроке окупаемости доходного дома. Средний срок окупаемости составляет 20-25 лет. На подобный срок окупаемости вложений можно пойти только в том случае, когда существует абсолютно надежная законодательная база, когда есть гарантии, что собственность успеет окупиться до того, как кому-то придет в голову заняться ее национализацией. К тому же, достаточно других бизнес-проектов, которые способны принести такой и даже гораздо больший годовой доход, и не требуют настолько длительных сроков ожидания возврата инвестиций. Естественно, бизнесмены не торопятся вкладываться в доходные дома.
Остается государство. Для государства гораздо выгоднее строить доходные дома, чем муниципальные. Тут расчет простой: и там, и там жилплощадь не является собственностью жильцов, а лишь сдается им в аренду. Но если в муниципальном доме квартиру можно приватизировать, то есть – превратить ее в частную, а не государственную собственность (да, за деньги, но это – одноразовая выплата, а не длительный доход), то в доходном доме квартиру приватизировать нельзя. Что же касается доходов, то даже такой простой на первый взгляд вопрос, как квартплата, то при социальном найме бюджет города доплачивает ЖКХ за услуги, оказываемые нанимателям, а сами наниматели платят лишь часть, а вот в доходных домах такой льготы не будет. Платить придется все 100%. И это только одна сторона вопроса, но уже видно – для государства доходный дом действительно выгоднее муниципального.
Москва и Санкт-Петербург планируют в ближайшем будущем развивать этот формат недвижимости. Доходные дома начнут появляться в российских городах. Первые доходные дома будут предназначены для очередников – в качестве временного жилья, чтобы не дожидаться десятилетиями квартиры. Естественно, это будут дома экономкласса.
В перспективе планируется строить доходные дома не только для очередников. Столичные власти за спрос на квартиры в таких домах не переживают. В семьях растут дети, женятся и выходят замуж, рождаются дети, случаются и разводы – все эти семейные события требуют жилплощади. Отдельной жилплощади. А по статистике только 7% жителей Москвы могут рассчитывать на то, что они получат бесплатную квартиру (за счет города), 15% москвичей могут приобрести квартиру. Остается 78% - гигантская цифра – тех, кто не может ни купить, ни приобрести бесплатно. Вот этим оставшимся государство собирается предложить два выхода: либо жить буквально на головах друг у друга, либо обратиться к доходным домам. Даже не нужно гадать, что будет выбрано.
Остается надеяться, что проект постройки доходных домов не будет заморожен, заброшен и забыт. Пора двигаться назад, в будущее, и воспользоваться старыми, проверенными способами решения жилищного кризиса, которые, к тому же, способны приносить постоянный доход.
София ВАРГАН
