Важность правильного составления договора аренды квартиры (или, как называют его юристы, договора найма жилого помещения) трудно переоценить. Ведь только тогда, когда основные и дополнительные положения договора будут проработаны четко и всеобъемлюще, появляется возможность свести риски негативных последствий его заключения если не к нулю, то к вполне приемлемому минимуму.
Реквизиты: кто, где, когда, на каком основании
Любой договор начинается с обозначения реквизитов заключивших его сторон, и оснований, на которых он заключен. В случае с договором найма жилого помещения - это фамилия, имя, отчество наймодателя и наемщика, их паспортные данные, с указанием адресов постоянной или временной регистрации. В том случае, если наймодатель - это юридическое лицо, указывается его наименование, и основания, на которых конкретное физическое лицо, подписывающееся под договором, представляет интересы организации. Нередко бывает так, что с какой-либо стороны действует представитель лица, заключающего договор. В этой ситуации необходимо указать, на основании чего он действует: реквизиты доверенности и сроки ее действия.
Затем необходимо детально и, исключая малейшую возможность двоякого толкования, описать жилое помещение, являющееся предметом договора, адрес его местонахождения; обязательно указать собственника объекта недвижимости, с отсылкой к реквизитам правоустанавливающего документа, устанавливающего его право собственности на конкретный объект недвижимости.
Проживающие
Также в самом начале договора, как одно из определяющих его положений, регулируется вопрос о гражданах, которые будут проживать на снимаемой жилплощади совместно с нанимателем: необходимо указать их фамилии, имена и отчества, паспортные данные. Забегая вперед, необходимо отметить, что вопросы подселения жильцов в съемную квартиру, во избежание недопонимания между сторонами, желательно регулировать отдельными положениями договора. Также практика показывает, что не менее важно прямо указывать разрешение либо запрет со стороны наймодателя на заключение наемщиком договора поднайма. Иначе возможна ситуация, при которой на съемной жилплощади фактически будут проживать вовсе не те люди, которые были обозначены при заключении договора.
Посторонним вход...
Одним из наиболее важных, и требующим детального регулирования, является пункт, фиксирующий полномочия хозяина в вопросах контроля над использованием помещения. Внесение в документ согласованных положений, о времени и продолжительности посещений сдаваемого помещения хозяином - важное условие комфортного проживания. По общему правилу, указывается запрет на посещения хозяином квартиры в отсутствие наемщика, а также необходимость заблаговременного предупреждения последнего о предстоящем визите.
Оплата - это важно
Сторонами договора в этом его разделе обозначается фиксированная сумма, которая подлежит уплате; обозначаются допустимость или недопустимость одностороннего изменения взимаемой с наемщика суммы. Также немаловажен вопрос и о том, будут ли включаться коммунальные расходы в сумму платы за снимаемую жилплощадь, то есть будет их оплата производиться хозяином, или же эта обязанность в дополнение к собственно оплате найма будет лежать на нанимателе.
Особое внимание необходимо обратить на положения о сроке внесения платы за снимаемое помещение: единовременно ли предполагается внесение всей суммы, или же она разделяется на несколько частей пропорционально определенным сторонами периодам. В том случае, если предполагается внесение оплаты найма жилого помещения рублями, но в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, необходимо указать, курсом какого банка будут руководствоваться стороны при осуществлении расчетов.
Ремонт и текущее обслуживание
Вопросы проведения текущего ремонта в снимаемом помещении по общему правилу отнесены к ведению нанимателя. Однако в договор могут быть включены и положения об обязанности проведения нанимателем капитального ремонта, ежемесячной замены осветительного оборудования, или регулярного обслуживания сантехники. Неисполнение этих требований в том случае, если они были зафиксированы в договоре, чревато неприятными последствиями для нанимателя, вплоть до судебного разбирательства и финансовых потерь.
Составить юридически грамотный договор найма жилого помещения без помощи профессионала практически невозможно: по обыкновению, для этой цели используются типовые договоры. Однако нередко в подобных «образцах» встречаются досадные ошибки, которые при определенном стечении обстоятельств могут послужить причиной возникновения серьезных проблем у сторон договора. А стоит ли экономить на собственном спокойствии и благополучии - это вопрос, который каждый решает для себя сам.
