Понятия «найм» и «аренда» давно и прочно вошли в язык не только профессионалов рынка недвижимости и юристов, но и обычных граждан, сталкивающихся с этими понятиями лишь по необходимости. Поэтому необходимо знать особенности договора найма жилого помещения, порядок его заключения, изменения и расторжения, а также несколько моментов, которым чаще всего при заключении договора аренды квартиры должного внимания не уделяется.
Что такое «жилое помещение»?
В первую очередь необходимо обозначить разницу между понятиями «найма» и «аренды». Дело в том, что по российскому законодательству, договор аренды жилого помещения заключается только с юридическим лицом (то есть какой-либо организацией), а с физическими лицами, то есть с гражданами, заключается договор найма жилого помещения. Именно его принято ошибочно именовать договором аренды квартиры. Объектом всех этих договоров является жилое помещение.
Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, в это понятие включаются следующие объекты недвижимости: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Никакие другие объекты недвижимости, как, например, гараж, склад или сарай, объектами этого договора выступать не могут.
Заключение договора
Договор найма жилого помещения не требует государственной регистрации и нотариального заверения, однако его заключение в письменной форме обязательно; количество экземпляров определяется желанием сторон. Найм на срок менее 1 года именуется краткосрочным, а свыше 1 года - долгосрочным. Государственная регистрация договора необходима лишь в случае с долгосрочным наймом жилого помещения, и производится в ФРС. Следует также обратить внимание на то, что предельный срок найма жилого помещения по договору ограничен 5 годами; и в том случае, если срок действия договора конкретно не обозначен - он автоматически считается заключенным на 5 лет.
Стороны договора
Сторонами договора являются: наймодатель, это может быть хозяин недвижимости, либо же уполномоченное им лицо, и наниматель. Для хозяина достаточным основанием заключения договора найма жилого помещения являются правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи, приватизации или дарения недвижимости, либо свидетельствующие о получении наследства. Уполномоченное же собственником лицо должно иметь действующую доверенность от собственника с разрешением на заключение договора найма, а также правоустанавливающие документы собственника, либо их копии.
Также стоит отметить, что в случае, если сдаваемая внаем жилплощадь находится в совместной собственности, то заключенный без согласия сособственников договор юридической силы иметь не будет. Для заключения юридически значимого договора необходимо личное присутствие каждого из сособственников, либо наличие выданной ими доверенности у наймодателя.
Изменение и расторжение договора: порядок и основания
Процедура внесения изменений в положения договора детально оговаривается в каждом конкретном документе, однако некоторые моменты обозначены в Гражданском Кодексе РФ. Так, если наймодатель перестал быть собственником жилого помещения (например, продал его, или скончался) - в этом случае все обязанности наймодателя переходят к новому собственнику помещения. Факт смены собственника не только не является основанием для расторжения договора; новый собственник также не вправе в одностороннем порядке изменять уже существующие условия договора, или требовать такового изменения.
Помимо случаев истечения срока, прекращение договора возможно по требованию нанимателя - с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. А в случае, если помещение пришло в негодность, и проживание в нем становится невозможным, обратиться в суд для расторжения договора может любая из его сторон.
Наймодатель может в суде требовать прекращения договора при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме). Разрушение или порча помещения в случаях, когда покупатель за это отвечает, также является основанием для судебного порядка расторжения. И, наконец, случаи использования помещения не по назначению, или систематического нарушения прав соседей - после предварительного предупреждения нанимателя, наймодатель обращается в суд.
Основным принципом, на котором базируется гражданское законодательство, является равенство сторон, вступающих в гражданско-правовые отношения. Поэтому стоит помнить, что обе стороны, заключающие договор найма жилого помещения, при должном уровне юридической грамотности, равны между собой, и равным образом защищены законом.
Арсений Подрезов
