Хотя Москва и Подмосковье в географическом плане и являются весьма близкими, родственными и практически идентичными понятиями, однако в категориях рынка недвижимости это практически две разные планеты. Цены на столичное жилье вообще не сравнимы ни с чем, однако в случае с Подмосковьем разница тем разительнее, что речь идет об одинаковых по всем характеристикам квартирах, расположенных в десятке километров друг от друга - но одна будет в разы дороже только потому, что находится в черте столицы. Неудивительно, что жилая недвижимость Подмосковья, особенно новостройки, пользуются повышенным вниманием тех, кто хочет быть поближе к Москве, но не имеет возможности тратить на это бешеные деньги.
Почти Москва - а цены другие
Основное влияние на изменение цен на новостройки в Подмосковье оказывают объекты жилой недвижимости, сдаваемые в эксплуатацию в так называемом ближайшем Подмосковье. Хотя данный фактор не стоит переоценивать. Цена на новую квартиру в Переделкино, которое относится к Юго-Западному административному округу Москвы, будучи в 19 километрах от МКАД, в среднем на тысячу долларов за квадратный метр, чем аналогичная квартира в Подмосковье, расположенная в 7,5 километрах от МКАД. Очевидно, что основным фактором ценообразования является не удаленность места жительства от Москвы, а престижность статуса обладателя жилья в столице. Цена на квартиру в Подмосковье напрямую зависит от статуса новостройки. Другим важным пунктом является материал, из которого построен дом. Квартиры в панельном доме будут гораздо дешевле, чем монолитная новостройка или дом из кирпича. Также, необходимо оценить инфраструктуру района, наличие транспортных развязок, природный массив и другие составляющие. Активнее всего застраивается восточный район Подмосковья, а успешные продажи осуществляются в Котельниках, Ногинске, Балашихе, Орехово-Зуево. В среднем квадратный метр новой квартиры здесь стоит 2,5 тысячи долларов.
Кризис пережили...
Как и все уровни мирового рынка недвижимости, сегмент новостроек Подмосковья испытал определенные потрясения в связи с начавшимся в 2008 году глобальным финансовым кризисом. В этом плане ключевым стал 2009-ый год, который характеризовался увеличением объемов введенного жилья на территории Московской области (показатель превысил прошлогодний на 5,8 %). Но из-за негативного воздействия кризиса число строительных проектов, запущенных в 2009 году, было значительно меньше, чем в предыдущие годы. Закономерно, что среднесрочной перспективе в Подмосковье возник дефицит новостроек и снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию. При этом число новостроек, находящихся в продаже, было достаточно стабильным и сократилось только к концу года. Тогда же было отмечено снижение покупательской активности на фоне ее роста в середине года, когда покупатели, привлеченные снижением цен на недвижимость на фоне панических настроений среди девелоперов, спешили воспользоваться выгодной конъюнктурой. В целом число обращений было вдвое меньше аналогичного показателя 2008 года и к концу года сформировался высокий уровень отложенного спроса.
В декабре 2009 года в Московской области средний уровень цен в новостройках составил 2 тысячи долларов за квадратный метр. По отношению к декабрю 2008 года, уровень цен в декабре 2009 года в долларах и в рублях снизился на 17 % и 11 % соответственно. При этом динамика объемов предложения в разных сегментах рынка новостроек Московского региона имеет разнонаправленный характер. Объем предложения в дальнем Подмосковье продолжает снижаться большими темпами, а количество новостроек в районах Москвы за МКАД и городах-спутниках, напротив, увеличилось.
...Пора развиваться дальше
Наступление 2010-го года принесло определенную стабилизацию рынка новостроек Подмосковья, однако ярко выраженных тенденций не наблюдалось, что помешало экспертам говорить о преодолении кризисных явлений в сфере недвижимости. Объем предложений новостроек в Подмосковье во 2 квартале 2010 года составил 200 объектов, что всего на 4 новостройки (или 2%) выше, чем в 1 квартале 2010 текущего года. Максимальное число новостроек в Подмосковье предлагалось на Юго-Восточном направлении. Здесь также сформировался наиболее приемлемый уровень цен на квартиры, в среднем от 1,3 тысячи долларов до 2,2 долларов за квадратный метр, что благотворно сказалось на показателях устойчивости спроса. Например, средняя цена квадратного метра в Люберцах во второй половине 2010 года составляла примерно 2,2 тысячи долларов, в Котельниках - 1,7 тысячи долларов. Это позволило говорить о том, что первичный рынок жилья в ближнем Подмосковье пребывал в стагнации при некотором росте цен в новостройках в высокой степени готовности.
Что касается прогнозов на 2011 год, то наиболее популярны предположения, что летом 2011 года загородная недвижимость в Подмосковье подорожает в среднем на 4-7, а в целом за год примерно на 15 %. Средняя цена квадратного метра в новостройках Московской области в январе осталась примерно на уровне декабря 2010-го, в рублях снизившись примерно на 1 %, а в долларах повысившись на 2 %: квадратный метр стоил 65,5 тысяч рублей или 2,2 тысячи долларов. В апреле средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках эконом-класса составила 1,5 тысячи долларов, в домах бизнес-класса 3,3 тысячи долларов, в элитных новостройках на уровне 5 тысяч условных единиц.
Александр Бабицкий
