Любая экономическая новость, любой экономический
вопрос сегодня неизбежно прямо или косвенно связан с мировым финансовым
кризисом. Проблема рефинансирования ипотечных кредитов с кризисом связана
напрямую - в условиях, когда многие люди, вступившие в ипотеку для приобретения
жилплощади, потеряли работу и, следовательно, возможность осуществлять
ежемесячные выплату по кредиту, тема рефинансирования обречена быть актуальной.
Рефинансированием в данном случае называется получение нового кредита для
погашения образовавшейся задолженности по старому, ипотечному кредиту. Зачастую
это единственный выход для заёмщика, попавшего в форс-мажорные финансовые
обстоятельства, получить необходимую передышку и не потерять уже почти свою квартиру.
С помощью рефинансирования заёмщик может уменьшить сумму выплат по первоначальному займу. Если удалось взять новый кредит на более выгодных условиях (обычно это осуществляется с помощью кредита в другом банке), нежели первоначальный ипотечный, тогда у заёмщика появляется дополнительная свобода манёвра - скажем, ипотека требует выплаты 15 % годовых, а взятый дополнительный кредит обойдётся в 12 %. Также с помощью рефинансирования можно изменить сроки погашения ипотечного кредита. Например, вам необходимо выплатить долг по ипотеке как можно быстрее, и вы для этого берёте кредит, сокращаете срок выплат, при этом сумма ежемесячного платежа остаётся прежней. Обратная стратегия - вам жизненно необходимо снизить финансовое давление на свой семейный бюджет прямо сейчас. С помощью дополнительного кредита вы увеличиваете срок выплаты ипотечного долга, тем самым сокращаете размер ежемесячных платежей.
Но не спешите объявлять рефинансирование ипотечного кредита панацеей от всех финансовых бед. Прежде всего, далеко не каждый человек, имеющий ипотечные обязательства, имеет возможность получить дополнительный кредит. Так, если вы взяли ипотечный заём на квартиру, которая находится в ещё недостроенном доме, вы не сможете его рефинансировать, так как нет возможности сделать эту недвижимость предметом залога - до окончания строительства нельзя зарегистрировать права собственности на квартиру. Кроме того, в ряде случаев при заключении соглашения об ипотечном кредите банк вносит в него условие о невозможности рефинансирования кредита в другом банке, а клиент в тот момент попросту не обращает на этот пункт внимания.
Да и кроме этого у рефинансирования ипотечного кредита, как и у всех финансовых операций, носящих вынужденный характер, немало негативных сторон. Ведь складывается такое положение вещей, при котором одна сторона (заёмщик) изначально находится в зависимом положении от другой (банка). Зачастую у заёмщика нет другого выхода, как соглашаться на условия банка, ему нужно максимально быстро решать проблемы с выплатами по ипотеке. Кроме того, для получения нового кредита на указанные цели необходимо предоставить множество документов, которые будут тщательно изучаться в банке. Здесь и все документы на собственность, и свидетельства платёжеспособности заёмщика (что бывает довольно затруднительно в нынешней нестабильной ситуации), и оценка объекта налога независимым оценщиком. К тому же некоторые банки взимают деньги даже за рассмотрение заявки на рефинансирование; само собой, в случае отказа эти деньги не возвращаются несостоявшемуся заёмщику.
Пожалуй, самой негативной перспективой рефинансирования ипотечного кредита является вероятная потеря заёмщиком права на имущественный налоговый вычет. Дело в том, что согласно российскому налоговому законодательству у физических лиц есть возможность сократить размер налога со своих доходов как раз на размер процентов, выплачиваемых ими по целевым кредитам на приобретение недвижимости (то есть по ипотеке). Однако, следуя букве закона, при рефинансировании речь идёт о другом кредите, цель которого вовсе не в приобретении недвижимости, а в погашении другого кредита. И никого не волнует, что этот «другой» кредит и является ипотекой, то есть направлен на покупку жилья. Строгой официальной реакции на такую ситуацию и нормативного акта по ней пока нет, но в письме ФНС от 25 декабря 2006 года такая возможность предусмотрена. Опираясь на неё, некоторые местные налоговые инспекции уже отказывают гражданам, прибегшим к рефинансированию ипотечного кредита, в предоставлении имущественного налогового вычета. Таким образом, вполне вероятна ситуация, когда при рефинансировании человек не только не снизит своё финансовое бремя по ипотеке, но и увеличит его.
Мораль сей финансово-кредитной басни такова: если уж вы решили рефинансировать ипотечный кредит, ищите такой банк и с такими условиями по подобным операциям, сотрудничество с которым действительно будет выгодно вам, а не введёт вас в новые, возможно, неоплатные, долги.
Александр Бабицкий
