Ипотечное кредитование - это выдача займа финансовым
учреждением под залог недвижимого имущества. Заемщик получает в кредит крупную
сумму, на приобретение недвижимости в собственность, а обеспечением займа является
сам объект покупки. Именно такая схема наиболее часто применяется в российском
ипотечном кредитовании. Обеспечением по
кредиту также может выступать и земельный участок, и уже имеющаяся в
собственности недвижимость.
Условия получения ипотеки в каждом банке разные: различаются сроки погашения кредита, процентные ставки, схема погашения, одни финучреждения требуют внесение авансового платежа, другие нет. Разобраться во многих деталях без подсказки порой сложно, и многие люди прибегают к услугам ипотечных брокеров (агентов, которые помогают разобраться в многообразии ипотечных программ и выбрать самый подходящий кредит).
Ипотечный кредит выдается на основании договора заемщика с банком, прежде чем получить займ, кредитополучатель должен собрать немало справок, застраховать себя и имущество, и уж затем только происходит выдача средств на приобретение жилья. Некоторые банки выдают займы только на покупку нового жилья (на вторичное жилье займ не выдается), другие финучреждения не выдают кредиты на покупку новостроек еще не сданных в эксплуатацию (а таких домов очень много, квартиры распродают до сдачи объекта). В общем, прежде чем начинать оформление документов на получение ипотечного кредита, надо знать немало нюансов и отталкиваться от того, что есть в наличии.
Условия у каждого заемщика разные: у кого-то есть сбережения, чтобы внести первоначальный взнос по кредиту, у кого-то есть имущество, которое можно отдать в залог для обеспечения займа (дача, машина, плавсредство), кто-то получает хорошую зарплату и имеет шансы погасить кредит досрочно.
Только после того, как заемщик трезво оценил свои возможности, сопоставил их со своими желаниями (т. е. выбрал подходящее жилье), можно начинать процедуру бора документов на получение кредита.
Стандартный пакет документов для получения ипотечного займа:
Чтобы получить кредит на покупку жилья, необходимо представить все документы, которые требуются для оформления сделки купли- продажи недвижимости, а также справку об оценочной стоимости объекта. Поскольку ипотека, как правило, долгосрочный займ, каждый заемщик обязан застраховаться на случай потери работоспособности, утраты права собственности, а также застраховать жилье от повреждения.
В пакет документов для оформления сделки купли - продажи недвижимости входит: правоустанавливающие документы на выбранное жилье, паспорт на жилье с его планом, справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7), справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам, выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире). При наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц, финучреждения требуют представить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры. Справку об оценочной стоимости жилья выдает оценщик, для получения более адекватной оценки, приглашайте независимого оценщика, который скажет реальную оценочную стоимость объекта. Ведь размер кредита напрямую зависит именно от оценочной стоимости жилья, а не от рыночной, разница между первой и второй может быть существенной.
Страхование производит чаще всего фирма - партнер финучреждения, многие банки стараются работать с проверенными надежными партнерами, если страховая фирма будет ненадежной, то и сама страховка весьма сомнительна.
Еще одним обязательным документом является справка о доходах, только после того, как вы подтвердите свою платежеспособность, банк будет рассматривать ваше заявление. Финучреждения учитывают только официальные доходы, за основу берется средняя зарплата за последние полгода.
Заемщик с собранным пакетом документов обращается в банк, где заполняет заявление-анкету на выдачу кредита. Решение о выдаче займа принимает специальная комиссия, которая рассматривает все документы, заседания, проходят раз в 7 - 10 дней, поэтому ответа иногда можно ожидать до двух недель.
Прежде чем обращаться в банк с заявлением на выдачу кредита, необходимо узнать все тонкости и детали выдаваемого ипотечного займа: срок, процентная ставка и схема погашения (классическая или аннуитетная), размер штрафов и пеней за нарушения и просрочки по платежам, какие комиссии и платежи взимает банк за оформление договора ипотеки и кредита. Не лишним будет узнать, не взимает ли банк штраф за досрочное погашение кредита.
Многие заемщики за неимением достаточного опыта в получении кредитов и необходимых знаний, чаще всего ищут банк, где процентная ставка по кредиту ниже всех, однако это не означает, что данный кредит будет дешевым, не редко финучреждения взимают дополнительные комиссии, которые могут сделать кредит дороже на несколько процентов.
Существует несколько взаимосвязей: чем больше размер первоначального взноса, тем ниже ставка по кредиту и, наоборот, при минимальном взносе, как правило, проценты достаточно велики. В иностранной валюте кредиты, как правило, чуть дешевле, чем в национальной, однако целесообразней брать займ в той валюте, в которой вы получаете доход, а наше не стабильное время на конвертации денег можно также понести убытки.
Схема внесения платежей также играет немаловажную роль в стоимости кредита. Классическая схема погашения подразумевает начисление процентов на остаток по кредиту, то есть если у вас появляется возможность вносить ежемесячный платеж в размере чуть больше, чем вы рассчитывали ранее, то кредит обойдется вам дешевле. Аннуитетная схема погашения кредита подразумевает начисление процентов сразу на всю сумму кредита и разбиение ее на равные ежемесячные взносы, несмотря на то, что первые платежи по аннуитетной схеме выглядят мизерными по сравнению с классической схемой, как правило, при таком погашении, займ обходится дороже.
Каждый заемщик делает свой выбор, кто-то любит четко планировать свой бюджет и выбирает аннуитетную схему, чтобы вносить ежемесячно платеж одинакового размера. Те, кто предпочитает «поднатужится» и выплатить кредит быстрее, выбирают классическую схему, по которой размер ежемесячного платежа зависит от самого заемщика.
В условиях жесткой конкурентной борьбы за потребителей, банки разрабатывают новые и новые программы ипотечного кредитования. Прежде чем сделать такой решительный шаг и взять на себя долговые обязательства необходимо тщательно оценить и взвесить все нюансы и детали ипотеки. Как бы там ни было, а на сегодняшний день ипотечное кредитование это практически единственный шанс для многих людей обзавестись собственным жильем.
Марина Курочкина
