До
начала кризиса цены на московские квартиры превысили все допустимые пределы,
они были «перегреты» настолько, что гораздо дешевле оказывалось приобрести
виллу за рубежом (причем отнюдь не в Восточной Европе), чем квартиру в Москве. «Докризисные»
цены доходили до $15-20 тыс. за 1 м² в отнюдь не самых элитных домах. При этом
Михаил Евраев, начальник управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости,
локальных монополиях и ЖКХ, в 2006 году утверждал, что цена за 1 м² московской
недвижимости не должна превышать $1300. Подсчет цены был сделан на основе
сравнения цен на недвижимость в Москве и Дмитрове (55 км расстояния между
городами).
По мнению Михаила Евраева, причиной неоправданно высоких цен на московское жилье является недостаток предложения (фактически - дефицит жилья).
Ажиотажный спрос при фантастически «перегретых» ценах поддерживался ипотекой: москвичи внезапно почувствовали всю прелесть американского идеала - жизни в кредит.
Рост цен на квартиры и ажиотажный спрос стимулировали рост цен на стройматериалы (Алексей Кудрин, министр финансов РФ, сказал, что «… цены на цемент росли на 50-80-100% в год»). Дошло до того, что закупки цемента начали производиться в Дубаи, Китае и Турции - доставка оттуда оказалась дешевле, чем тройная переплата за отечественный продукт. Цены держались, и даже продолжали подниматься за счет непоколебимой уверенности в том, что будет спрос на все построенное.
Но радости ипотеки закончились, доходы москвичей в связи с кризисом начали падать, а вместе с ними снизился и спрос на московские квартиры. Естественным образом снижение спроса ведет к снижению цен. Продавцы теперь проявляют исключительную готовность к дисконтным скидкам, чего не наблюдалось еще осенью прошлого года. Кроме того, цены стабильно снижаются даже без учета скидок.
Каждую неделю сейчас московский квадратный метр теряет в цене от 1,5 до 3,8%. В настоящее время эта тенденция движения вниз сохраняется и считается довольно стабильной - правда, стабильность относится к рублевому сектору. А вот долларовый сектор демонстрирует нечто новенькое - замедление темпов снижения цен за квадратный метр. Это дает специалистам основания утверждать, что дно рынка может быть уже недалеко и вот-вот будет достигнуто.
Следует заметить, что больше всего в цене теряют в основном квартиры с маленькой кухней, «хрущевки», квартиры в домах из старого (не монолитного) кирпича. То есть, те квартиры, которые и раньше были самыми дешевыми, теперь начали дешеветь большими темпами (до 1,3-1,5% в неделю). А вот монолитный кирпич и современные планировки квартир гораздо больше любимы покупателями, и падение цен на них более плавное (иногда даже наблюдается повышение на около 1% в неделю).
По мнению риэлторов и строителей дно рынка находится в опасной близости от потенциальных покупателей. Прогнозируется даже, что продавцы вскоре не так будут склонны к скидкам - в основном из-за того, что падает не только спрос, уменьшается и предложение недвижимости. Самые страшные прогнозы заключаются в том, что Москву ожидает глобальный дефицит жилья в связи с замораживанием или приостановкой строительных проектов.
Правда, есть и другое мнение. Ряд экспертов рынка недвижимости, не оспаривая то, что приостановка некоторых строительных проектов все же возможна, считают, что дефицит новостроек будет компенсирован - на рынок будут «выброшены» инвестиционные квартиры.
Тем не менее, все сходятся к тому, что выбор для покупателей будет не так широк, как был совсем недавно - во времена запотолочных цен на московские квадраты.
В настоящее время средняя цена за 1 м² средней московской жилплощади достигла отметки почти $4000, и продолжает неторопливо стремиться вниз. Но не везде. К примеру, Центральный округ, демонстрируя небольшое снижение цен в неделю, все еще продолжает удерживать стоимость 1 м² около $10 тыс., Юго-Западный даже показывает небольшую прибавку (сотые доли процента в неделю, но тем не менее), и цена 1 м² - около $4700, Южный округ подешевел до $3900 за 1 м², а Восточный округ подорожал до этой же цифры, падение цен в Юго-Восточном округе составляет до 1,5% в неделю, и уже дошло до $3550 за 1 м².
Взлеты и падения московских цен зависят еще и от расположения домов по отношению к станциям метро. Так метро Краснопресненская демонстрирует подъем цен на квартиры (до $10800 за 1 м²), а Кузьминки - падение до $3300 за 1 м². В то время как станция метро Кропоткинская «подорожала» квартиры до $24300 за 1 м², Кантемировская - «уронила» до $3144 за 1 м². А вот квартиры в районе метро Южная подорожали до $3800 за 1 м².
Московские улицы тоже играют не последнюю роль в статистике стоимости квадратного метра жилья. Так улица Серафимовича «стоит» около $12 тыс. за 1 м², а Каширское шоссе - до $3800 за 1 м², Романов переулок - около $19 тыс., а улица Академика Ильюшина - до $4 тыс.
Несмотря на то, что специалисты рынка московской недвижимости с нетерпением ожидают достижения дна рынка и последующего подъема цен, по прогнозу Алексея Кудрина цены на докризисный уровень не вернутся. Министр финансов РФ утверждает, что «Кто-то говорит, что все восстановится, но могу сказать, что это не восстановится, эти цены не вернутся и бума такого в ближайшие 5-10 лет не будет».
София ВАРГАН
