Теперь, во времена мирового кризиса, цены на жилье в России
представляют собой любопытную иллюстрацию к марксистскому тезису о единстве и
борьбе противоположностей: с одной стороны цены падают (в долларовом
эквиваленте падение за 2008 год составило около 20%), с другой - повышаются (в
рублевом эквиваленте цены подросли на 5-7%). Повышение рублевых цен на жилье не
удивительно - курс рубля к этому располагает, но дело в том, что подавляющее
большинство россиян получает зарплату именно в рублях, так что долларовое
снижение цен практически не сказалось на доступности жилья.
Однако, неумолимая статистика показывает, что HP Russia-14 (House Price Russia, Индикатор Жилья России - уровень цен на жилую недвижимость в 14 крупнейших городах РФ, с населением более 1 млн.) за февраль 2009 года снизился на 4,2% и составил 105314 руб.
Что касается доступности жилья, следует учитывать еще и тот факт, что регионы России уже столкнулись с последствиями финансового кризиса. Практически с середины 2008 года началось падение доходов населения (реальные доходы снизились за 2008 год более чем на 6%), вновь в ход пошли печально памятные производственные отпуска, начал сворачиваться рынок ипотечного кредитования. Средние ставки по ипотечным кредитам к концу 2008 года превысили 18% (в рублях), а число российских безработных возросло до 5 миллионов.
Снизившиеся доходы населения, возрастание уровня безработицы, сворачивание ипотеки - все это привело к тому, что спрос на жилье начал падать. Обычно при снижении спроса происходит и снижение цен, особенно, если речь идет о том, что предлагаемый товар (в данном случае - квартиры) может так и не найти покупателя, а, значит, вложенные в него деньги останутся замороженными. Девелоперы даже начали ближе к концу 2008 года предлагать индивидуальные дисконтные скидки по сделкам, и большинство этих скидок не учитывалось в статистике изменения цен на жилье - то есть, реальное снижение цен оказалось еще большим. Лидером в снижении цен на жилье стал Красноярск - жилье подешевело в рублях на почти 15% и почти на 30% в долларах.
Однако, в некоторых регионах произошел и рост цен на жилье (подъем цен показали Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград). Так, в Нижнем Новгороде цены возросли на 23% в рублях и на 3% в долларах (Нижний Новгород стал рекордсменом 2008 года России по подъему цен на жилье). Однако, специалисты рынка российской недвижимости считают, что в текущем, 2009 году цены на недвижимость будут снижаться, в том числе и в тех регионах, где наблюдалось повышение и даже интенсивный рост.
Начал дешеветь российский рынок вторичного жилья. В данный момент средняя стоимость 1 м² жилья в России составляет около $2400. Традиционное мнение гласит, что превышение средней стоимости квадрата - это в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Однако, кроме этих традиционных городов, среднюю стоимость превысили Московская, Калужская, Сахалинская области, Краснодарский край и Ненецкий автономный округ. Если исключить из рассмотрения эти семь округов (включая Москву и Санкт-Петербург), то окажется, что средняя стоимость 1 м² вторичного жилья в России составляет около $1600.
Но при этом средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы к концу 2008 года составляла около $5200 за 1 м² (причем, в начале 2008 года 1 м² в Москве стоил около $4500, затем был рост цен до середины года, а уж потом цены начали падать, но в сумме бурный рост цен дал и прирост за год), а, скажем, в Омске рынок вторичного жилья оперировал совсем другими цифрами: $1900 за 1 м² в начале 2008 года и $1300 за 1 м² в конце 2008 года (из 14 крупнейших российских городов показатели Омска по стоимости квадратного метра жилья самые низкие). Не следует думать, что жителям Омска проще приобрести квартиру, нежели жителям Москвы, ведь доходы в Омске пропорционально ниже доходов москвичей.
Оценивая сегодняшнюю стоимость вторичного российского жилья, следует учитывать интересный факт - до конца 2004 года, без учета семи «горячих» регионов, стоимость жилья составляла всего лишь около $150 за м², и эта цена была достаточно стабильной. Весь рост произошел в период с конца 2004 года до середины 2008 года и закончился только с началом мирового кризиса. Аналогичная ситуация и с рынком первичного жилья - цены падают, но не до такой степени, чтобы можно было говорить о возврате к стартовым ценам 2004 года.
К сожалению, нынешнее (и прогнозируемое в дальнейшем специалистами рынка российской недвижимости) снижение цен на жилье в России не сделало квартиры более доступными для населения, и вряд ли сделает в ближайшее время - из-за падения доходов населения, из-за влияния неблагоприятных условий мировой экономики на экономику России.
София ВАРГАН
