Пресловутый «квартирный вопрос» терзал жителей нашей страны до знаменитого изречения знаменитого булгаковского персонажа и продолжает мучить нас и до сих пор. Так уж сложилось экономически, политически, социально, одним словом, исторически, что и сейчас, на исходе первого десятилетия третьего тысячелетия, многие наши соотечественники никак не могут положительно решить вопрос с жильём. И не то чтобы жилых площадей у нас не строили, просто в подавляющем большинстве случаев это жильё недоступно для основной массы российских граждан. И уже не в первый раз (достаточно вспомнить одну лишь хрущёвскую кампанию по строительству жилья) государство пытается решить эту проблему и сделать жильё доступным.
Национальный проект «Доступное жильё»: теория
Достичь этой благородной задачи призвана программа по улучшению жилищных условий граждан России, которая была объявлена Владимиром Путиным в 2005 году. Главными задачами национального проекта «Доступное жильё» с самого начала было заявлено достижение следующих целей:
- завершение формирования нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг;
- разработка механизма субсидирования ипотечных кредитов и значительно увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию;
- увеличение расходов федерального бюджета на поддержку молодых семей;
- выделение средств на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство;
- увеличение объёма жилищного строительства к 2007 году в сравнении с 2004 годом минимум треть.
Национальный проект «Доступное жильё»: реализация
И, нужно отдать должное вдохновителям проекта и ответственным за его претворение в жизнь, с чисто статистической точки зрения реализация программы «Доступное жильё» выглядит очень даже впечатляюще. Так, на первый этап реализации (2006-2007 годы) были заданы четыре основные цели:
- повышение доступности жилья,
- увеличение объёмов строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры,
- увеличение объёмов ипотечного кредитования,
- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём граждан.
В реальности это вылилось в улучшение жилищных условий для 76 семей и для 69 тысяч молодых семей, увеличение общего годового объёма ввода жилья в общей сложности на 12 миллионов квадратных метров за 2006-2007 годы и снижение износа коммунальной инфраструктуры до 55%, увеличение объёмов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снижение ставки по ипотечным кредитам до 11% годовых в рублях в 2007 году. На 2008 год основное внимание в рамках национального проекта было сфокусировано на продолжении увеличения объёмов жилищного строительства, улучшении жилищных условий для молодых семей и увеличении объёмов ипотечного кредитования. В основном эти задачи можно было назвать выполненными: объём ипотечного кредитования достиг отметки в 630 миллиардов рублей, 50 тысячам молодых семей были предоставлены субсидии для решения жилищного вопроса. Правда, уже тогда наметилась негативная тенденция – существенно был «недоработан» план по объёму введённого в эксплуатацию жилья, жилищный фонд пополнился на 64 миллиона квадратных метров, тогда как должен был вырасти на 72,5 миллиона м2.
Национальный проект «Доступное жильё»: сложности
Между тем определённые трудности с реализацией национального проекта «Доступное жильё» практически по всем пунктам, начиная от субсидии и заканчивая доступностью ипотечных кредитов, для специалистов были если не однозначно предсказуемы, то весьма очевидны. Так, скажем, изначально возникали оправдавшиеся сомнения в том, что объём ежегодно сдаваемого жилищного фонда будет стабильно увеличиваться в запланированных масштабах. Дело в том, что структура любого рынка жилья такова, что расширяться за счёт более доступного жилья он может лишь благодаря освоению новых территорий, то есть либо созданию новых городов, либо расширению провинциальных населённых пунктов, причём тех, где эта возможность имеется. Однако строительные компании и компании-девелоперы априори не заинтересованы в том, чтобы вкладывать большие деньги, заниматься сложной проектной работой в строительство жилья там, где не предвидится большой прибыли. Ведь для строительства жилья в новых районах нужна, прежде всего, серьёзнейшая и недешёвая работа по созданию всей необходимой для современной городской жизни инфраструктуры. В этих условиях строить дома гораздо выгоднее в тех местах, где все соответствующие условия уже есть. Вот только это в большинстве своём либо областные центры, либо вовсе мегаполисы. Так и получилось, что значительная часть жилищного фонда, действительно регулярно пополняемого, ну никак не соответствовала главному и, по сути, единственному критерию доступного жилья – низкой цене.
Далее, даже снижение ставки по ипотечных жилищным кредитам до 10-11% годовых не слишком способствовало массовому притоку в ипотеку большого количества граждан. Объясняется это банально: да, определённое количество семей смогло извлечь выгоду из понижения ставки по ипотечным кредитам, но большинство, исходя из размеров средней зарплаты по стране в 12-15 тысяч рублей, по-прежнему не в состоянии платить даже по 11 % годовых за ипотеку за жильё, которое по описанным выше причинам не спешило серьёзно падать в цене. И здесь мировой кризис, из-за которого недвижимость во всём мире довольно значительно подешевела, ничуть не помог «ипотечникам» - они ведь заключали соглашение ещё по старой, высокой стоимости жилья и никто не собирается пересматривать её в сторону уменьшения. Государственные субсидии, обещанные в первую очередь льготным категориям населения и молодым семьям, стали скорее неудачным начинанием, чем удачным. И дело здесь в извечной российской бюрократии: ведь по условиям национального проекта региональные власти и муниципалитеты должны вносить свою долю в данные субсидии, причём на один рубль из государственного бюджета должны приходиться несколько «местных» рублей. Понятное дело, что местные власти, не желая расставаться с финансами, потихоньку тормозят выделение субсидий. К тому же есть ещё одно обстоятельство: для определения размера субсидии используется не рыночная, «живая», а расчётная цена за квадратный метр, утверждаемая Министерством регионального развития. Как-то так получается, что расчётная цена квадратного метра практически всегда в разы ниже его рыночной стоимости. То есть государство помогает молодой семье, условно говоря, не половиной стоимости квартиры, а всего лишь 20 %.
Так что «доступное жильё» опять доступно далеко не всем.
Александр Бабицкий
