Чтобы узнать судьбу, гадают на кофейной гуще или пытаются
прочесть картинки, изображенные чаинками. А вот на чем нужно гадать, чтобы
узнать достоверный прогноз цен на недвижимость - неведомо. Возможно, на кирпичах.
По отношению к недвижимости всех интересует два вопроса: до какого уровня
упадут цены (в том, что они упадут, никто уже не сомневается), и когда падение
прекратится, то есть, когда будет достигнуто «дно» рынка недвижимости («дно»
рынка - это итоговая стабилизация цен).
Цены на недвижимость действительно падают, и падают прямо на глазах. Риелторы вынуждены снижать цены, чтобы недвижимость покупали, иначе можно ждать очень долго своего покупателя. И это при том, что нуждающихся в жилплощади и мечтающих о приобретении недвижимости больше, чем предлагаемой недвижимости. Но вот ведь парадокс: нуждаются, мечтают, а не покупают. Почему?
Эксперты связывают это с падением покупательской способности. То есть, у потенциальных покупателей (у тех самых, кто желает и мечтает) попросту нет денег, чтобы приобрести недвижимость. Прогнозируют, что ипотечное кредитование снизится на 70-80%, что приведет к еще большему падению спроса на недвижимость, а, следовательно, на еще большее снижение цен за квадратный метр.
Правда, есть один парадокс, который многих удивляет: при всех падениях цен на московскую недвижимость в прошлом году, по итогам года средняя цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости возросла на 26,2%, а на вторичном - на 29,2%. Существенный рост. А как же падение?
А падение - само собой. Дело в том, что в начале 2008 года наблюдался резкий рост цен на недвижимость, а вот с середины года цены начали столь же резко катиться вниз. Это средняя цена возросла за год, а тенденция к снижению цен продолжается.
Одни эксперты прогнозируют падение цен в течение текущего года на 25-30%, другие - на 40-50%, но все сходятся в одном - падение будет.
Есть еще третьи, которые утверждают, что в течение первой половины 2009 года существенных изменений в ценах на недвижимость ожидать не приходится. А вот к осени возможен даже рост цен, хотя этот рост не превысит 10-12% по итогам года.
Подобный прогноз связан с тем, что сокращаются предложения на рынке недвижимости. В декабре 2008 года девелоперы выставили на продажу на 18,9% меньше квартир, чем в ноябре. Кроме того, многие девелоперы в связи с финансовым кризисом были вынуждены отказаться от перспективных проектов или заморозить уже начавшееся строительство. То есть, для первичного рынка остается все меньше и меньше квартир. Правда, растет предложение на вторичном рынке, но если будет продолжаться сокращение объема предложений на рынке новостроек, то и вторичный рынок тоже уменьшится.
Так что еще большой вопрос - что же нас ожидает на рынке недвижимости в будущем: снижение или повышение цен. В одном эксперты сходятся: «дно» рынка недвижимости будет достигнуто осенью 2009 года, ну а дальше все же планируется повышение цен, причем, это прогнозируют и те, кто пророчит резкое падение цен прямо сейчас и немедленно, и те, кто утверждает, что цены останутся на прежнем уровне, разве что с незначительным падением.
Насчет незначительного падения цен на недвижимость можно посомневаться: может, эти эксперты гадали на неправильных, некондиционных кирпичах? Дело в том, что падение уже происходит. Скидки иногда доходят до 25%. Если это не является существенным падением цен, то тогда как это можно назвать? Уже сейчас цены на недвижимость падают в среднем на 2,9% в месяц (и это при том, что обычно скрытые скидки и дисконты не учитываются), и темпы падения будут ускоряться (таковы законы рынка), в результате среднемесячное падение цен может дойти до 4,5%.
Однако Владимир Ресин, глава московского стройкомплекса, уверяет, что в условиях падения рубля (что наблюдается) и привязанности цен на недвижимость к доллару (что имеется в наличии), цены будут только расти. Причем, по отношению к доллару они, конечно, будут падать, но вот по отношению к рублю… Ресин считает, что если падение цен и будет, то только за счет удешевления строительных материалов и электроэнергии, причем такое падение не превысит 10%. Такого же мнения придерживается и глава Министерства регионального развития РФ Виктор Басарыгин. Правда, он называет 12%, на которые могут упасть цены на недвижимость за счет удешевления строительных материалов.
Правда, есть еще одна сторона этой медали. Сейчас многие откладывают покупку недвижимости, ожидая максимального падения цен. Но кто может гарантировать устойчивость курса? Уже сейчас проявляется склонность к диверсификации и проведению сделок по схеме 1/3-1/3-1/3, то есть – треть в рублях, треть в долларах и треть в евро. Если еще недавно на рынке недвижимости расчеты велись в рублях (после законодательного запрета указывать в иностранной валюте цену отечественной недвижимости), то теперь рынок стремительно откатывается назад, к доллару. И рядом с обнадеживающими потенциальных собственников недвижимости процентами среднемесячного падения стоят другие цифры: в декабре 2008 года стоимость недвижимости в Москве уменьшилась на 0,6% в долларах, а в рублях выросла на 3% (правда, опять же, скрытые скидки и дисконты в этих цифрах не учитывались).
Да, но что же доллар? В стране зеленой валюты далеко не все шоколадно на рынке недвижимости. Наблюдается стремительное падение цен (в Детройте цены на недвижимость дошли до того, что стоимость дома стала сравнима со стоимостью автомобиля), объем продаж новых домов в стране упал до уровня семнадцатилетней давности. Кризис затронул даже «священную корову» Нью-Йорка - Манхэттен. За счет того, что тысячи работников финансовых компаний были уволены, цены на жилье на Манхэттене упали на 20%. Собственно говоря, сейчас цены на Манхэттене поддерживают только иностранные инвесторы, заинтересованные в приобретении недвижимости в этом элитном местечке США по сниженным ценам.
Падение цен на недвижимость наблюдается по всему миру. Даже Великобритания, которая гордо несет перед собой фунт стерлингов, не избежала тенденции к снижению цен - они упали на 2,5%, и The Times уверяет, что это - самое сильное падение за последние 15 лет.
Так что, судя по общемировой тенденции, следует ожидать продолжения падения цен на российском рынке недвижимости. А вот как это скажется на желающих недвижимость приобрести россиянах - неизвестно. Все зависит от устойчивости рубля. Но тут уже нужно гадать не на кирпичах, а на банкнотах.
София ВАРГАН
