Почти
все аналитики рынка российской недвижимости сходятся во мнении, что падение цен
на недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынке, начавшееся в
прошлом году, будет продолжаться и сейчас, то есть, 2009 год станет годом
максимального падения цен. Некоторые высказывают мнение, что именно в 2009 году
будет достигнуто дно рынка, после чего начнется с нетерпением ожидаемая
стабилизация. Причиной снижения цен называют неблагоприятную
макроэкономическую ситуацию, то есть, мировой финансовый кризис и связанное с
ним падение реальных доходов населения, а, следовательно, и резкое снижение
покупательной способности.
Специалисты по недвижимости предполагают, что основное снижение цен (до 40%) в первую очередь произойдет в семи регионах: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Калужской и Сахалинской областях, в Краснодарском крае и Ненецком автономном округе. Подобный прогноз связан в основном с тем, что именно эти семь регионов в последние годы «задирали» среднюю цену за российский квадратный метр недвижимости. Например, на конец 2008 года средняя стоимость 1 м² российской недвижимости составляла около $1600 - без учета этих регионов, а вот с ними - около $2400. Соответственно специалисты считают, что наиболее резкое падение цен будет именно там, где цены «перегреты» больше всего. Общее снижение долларовых цен на недвижимость с момента начала кризиса уже составило 35,5%. Прогнозируется, что это снижение будет продолжаться, при этом количество сделок с недвижимостью будет сокращаться - потенциальные покупатели предпочитают выжидать максимального падения цен, тем более, что в некоторых прогнозах звучат такие цифры, как 50% снижения цен, а то и предполагается, что цены упадут в три раза.
Также считается, что наиболее бурное падение цен на недвижимость будет в тех регионах, в которых цены наиболее сильно возросли начиная с 2000 года - по аналогии с анализом падения цен на недвижимость в США (проводился S&P), который показал, что сильнее всего в 2006-2008 гг. (то есть, с момента начала ипотечного кризиса в США) цены упали в тех городах, которые показали максимальный рост в период 2000-2006 гг. Если этот прогноз окажется верным (если применение аналогии оправданно), то наибольшего падения цен на недвижимость следует ожидать в Волгограде, Перми, Омске и Красноярске. Следует заметить, что в Красноярске цены действительно упали быстрее, чем в других городах, и сильнее всего (в рублях падение составило почти 15%, а в долларах - почти 30%) за 2008 год, и в феврале 2009 даже наблюдалось некоторое повышение цен на красноярском рынке недвижимости. В Челябинске, Казани и Уфе по мнению аналитиков, уже практически достигнуто дно рынка, и падение цен вряд ли превысит 5%. Пермь и Санкт-Петербург тоже находятся неподалеку от рыночного дна, и прогноз для них - падение не более чем на 7-10%.
В ряде регионов в настоящее время наблюдается снижение долларовых цен на недвижимость при повышении рублевых (девальвация рубля по отношению к доллару), но прогноз сообщает, что дальнейшее снижение будет происходить за счет падения рублевых цен. Считается, что рублевые цены не упадут более, чем на 22% от нынешнего уровня. Основание для подобного прогноза дает среднее снижение цен на рынке недвижимости во время экономических кризисов (опыт показывает, что в среднем оно составляет 25-30%), к тому же, при падении рублевых цен на 22%, Россия окажется по ценам на недвижимость в конце 2006 года - то есть, вернется к тем стартовым ценам, от которых начался рекордный рост последних лет.
Надо сказать, что чем ближе дно рынка недвижимости (а довольно многие специалисты утверждают, что оно - уже чуть не под ногами), тем более расплывчатыми становятся прогнозы аналитиков. Одни утверждают, что после достижения дна рынка цены постепенно выровняются и пойдут вверх, другие - что никакого подъема цен ожидать не приходится (тем более, что это говорят и властные структуры - очередного «перегрева» цен на жилье допущено не будет). И у тех, и у других аналитиков имеется множество аргументов, поддерживающих их точку зрения. Причем - вполне разумных, реальных аргументов, отнюдь не высосанных из пальца или определенных по среднепотолочному направлению ветра в поле.
Но похоже, что аргументов оказывается попросту недостаточно, уж слишком много данных приходится учитывать, чтобы сделать достоверный прогноз (в том числе и психологию покупателей, которые упрямо ждут максимального падения цен, что снижает число сделок по недвижимости). К тому же, ситуация во время мирового кризиса может оказаться связанной не только с финансово-экономической ситуацией в мире, но и с положением политических дел на международной арене, что еще больше затрудняет прогнозирование.
София ВАРГАН
