Последние
пять-шесть лет основной тенденцией земельного рынка Подмосковья был стабильный
рост цен. Стимулировался он ценовой недоступностью московских квартир и
ограниченностью предложений в городе. За это время цены в наиболее престижных
направлениях и с удалением не более 50 км от МКАД взлетели в 30-40 раз (от $80
до $35 тыс. за сотку). Но с началом кризиса цены поползли вниз. Теперь на смену
дефициту пришел рост предложения, сопровождающийся сокращением спроса. С одной
стороны потенциальные покупатели ждут еще большего падения цен, того, что
называется «дном рынка», с другой - уменьшилось количество покупателей в связи
со снижением доходов населения.
Некоторые эксперты утверждают, что падение цен на подмосковные земельные участки составило 15%, но с точки зрения большинства аналитиков это - лишь номинальная цена, а при реальном спросе она может быть снижена до 50%. «За последние полгода цены на земельные участки на вторичном рынке упали практически в два раза», - утверждает представитель УК «Финансы и недвижимость» Владимир Барашников. Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting, считает, что дисконтная скидка составляет около 10-20% от заявленной стоимости объекта, а для бизнес- и элитсегментов доходит до 35%.
В конце марта нынешнего года средняя стоимость сотки в Подмосковье составляла 231425 руб. ($7012), что на 11,14% ниже, чем в начале этого месяца (причем снижение цены произошло в долларовом эквиваленте).
И даже при таком снижении цен существует серьезный разрыв между ценой предложения и той ценой, которую готов платить покупатель: этот разрыв колеблется в диапазоне 15-50%.
Объем предложения на земельном рынке продолжает расти. По словам генерального директора компании «Гео Девелопмент», Максима Лещева, за последние полгода он вырос на 10-15%, и может вырасти еще на 40-50%. Предложение подпитывается крупными землевладельцами, которые начали распродажу своих активов.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что должно произойти снижение цен на земельные участки в разы, только тогда начнется оживление спроса. Однако, даже этот прогноз он считает довольно оптимистичным, называя такое падение ценой предложения и сомневаясь, что участки будут уходить по заявленной цене.
«Ведь необходимо вложить еще денежные средства, чтобы начать извлекать прибыль из того объекта, который можно построить на земле. Поэтому земля рассматривается как спекулятивный товар, аналогичный ценным бумагам, которые упали очень значительно. Так вот, земля как ценная бумага будет серьезно снижаться», - заявил Константин Апрелев.
По мнению аналитиков, наибольший интерес сейчас представляют для покупателей небольшие земельные участки (10-20 соток) под индивидуальное жилое строительство на расстоянии 40-60 км от МКАД. Аналитик компании «Р.Т.М» Ольга Богучарова заявила, что «сегодня покупатели ищут дешевые участки для строительства недорогих домов, а это в свою очередь подталкивает … быстрее продавать земли без подряда с огромным дисконтом, который иногда доходит до 70% стоимости. Большим спросом этой весной стали пользоваться земельные участки по 10-15 соток по «хорошим» направлениям не более 50 км от Москвы. На втором месте - бюджетные варианты по 6-8 соток удаленностью более 50 км от МКАД».
Хорошими направлениями считаются запад и северо-запад, Новорижское, Рублевское и Минское шоссе. На юге спросом пользуются Киевское и Калужское направления, на севере - Дмитровское. Щелковское и Егорьевское шоссе совершенно не котируются. Самые дорогие подмосковные участки продаются по $200-250 тыс. за сотку. Престижные, но не настолько известные, как Рублевка или поселки Архангельское и Воронки, направления стоят от $40-60 тыс. за сотку (коттеджный поселок «Новорижский», деревни Обушково и Бузланово) до $85 тыс. за сотку (Минское направление, Переделкино).
Любопытно то, что при предпочтении «престижных» районов, продаж в них меньше, чем в «бюджетных». Трендами этого сезона эксперты считают демпинг, рост предложений, низкий спрос и обмен земли и домов на квартиры в Москве. Прогнозируется, что в течение нынешнего года цены на земельные участки Подмосковья упадут еще на 10-15%, а некоторые эксперты предрекают неожиданный и резкий обвал «в разы».
София ВАРГАН
