Существует множество классификаций недвижимости: по цене квадратного метра, по общей стоимости квартиры, по классу и уровню престижа, по метражу. Одной из самых важных характеристик любого жилого помещения, любой квартиры является ее статус в отношении истории собственников: первичный или же вторичный фонд. Квартиры в новостройках Москвы – чем привлекает первичка современных покупателей?
Дешевая дороговизна
В отношении первичной и вторичной недвижимости не действуют стандартные правила ценообразования. Казалось бы, чем новее вещь – тем выше его стоимость. В сегменте жилой недвижимости дела обстоят несколько иначе: в довольно большом проценте случаев вторичная недвижимость стоит заметно больше, нежели пресловутая первичка. Причиной тому – обжитость помещения, наличие ремонта и общая устроенность быта. Кроме того, приобрести жилье в новостройке по значительно более низким ценам возможно на так называемом нулевом цикле строительства – то есть на стадии наличия лишь проектной документации.
По сути, приобретение первичной недвижимости – один из наиболее интересных вариантов инвестиций в жилую недвижимость неэлитного класса. В настоящее время в условиях стабильно повышающейся стоимости жилья, первичная недвижимость может неплохо вырасти в цене – естественно, автоматически переместившись в сегмент вторички. Большая часть экспертов в сфере операций с недвижимостью отмечают, что начало 2011 вполне может стать наиболее благоприятным моментом для приобретения первичного жилья.
Рынок новостроек Москвы характеризуется большой долей новых объектов эконом-класса. В принципе, показатель не удивляет, если принимать в расчет последние 4 года. В докризисный период между эконом-предложениями и вариантами для среднего класса был определенный паритет, количество предложений элитного сегмента также находилось на высоком уровне. Однако, в 2008 и, в особенности, 2009 годах, в результате победоносного пришествия мирового финансового кризиса, спрос на все категории недвижимости резко упал – особенно подвержены данному явлению оказались наиболее дорогие предложения, за исключением, разве что жилья премиум-класса, на которое нишевый спрос всегда остается высоким. А эконом-жилье ушло в глубокую гибернацию с краткими периодами временной активности.
Время покупать
Анализ выхода на столичный рынок новостроек с начальной отсечкой в середине 2009 года позволяет сделать определенные выводы. Сравнение цен и объемов продаж непосредственно указывает, что провал активности торговых агентов приходится на сентябрь 2009 года. Именно осень-2009 явила собой самое серьезное и тяжелое испытание для всех риэлтерских компаний, в особенности небольших.
С ноября 2009 года наблюдается непосредственное увеличение покупательской цены и слабый рост спроса на новостройки. Отличительно особенностью возникшей ситуации является также и тяжелое положение компаний – застройщиков, которые заморозили очень большую часть своих проектов. Как результат – наличие дисбаланса даже между столь низким спросом и предложением.
В начале 2010 года активность покупателей и их внимание к новостройкам значительно увеличились. Именно с начала года тренд выхода из кризиса окончательно стабилизировался, пустил корни и перерос в тенденцию. Впрочем, несмотря на рост, процент спроса-2010 все-таки значительно ниже докризисных показателей – в среднем, на 30%.
Середина 2010 года ознаменовалась некоторым понижением спроса как непосредственно на новостройки, так и на всю недвижимость в целом. Равно как и спрос, уменьшилось и предложение: значительная доля новостроек была реализована непосредственно в начале 2010 года. Иными словами, баланс между спросом и предложением сохранился, и, в то же время, увеличилась стоимость квадратного метра – на 6-7%.
Начало 2011 года, по прогнозам экспертов, в случае сохранения сформировавшихся тенденций, будет довольно благоприятным для приобретения квартир в столичных новостройках. Стоимость квадратного метра попросту не успеет значительно вырасти, а уровень предложения заметно увеличится.
Максим Кузнецов
