Быть арендодателем в России не так легко, как кажется. Во-первых, эта сфера деятельности довольно прибыльна, а потому достаточно привлекательна для различного рода мошенников. Аферисты умело пользуются доверчивостью, невнимательностью и правовой безграмотностью арендодателей. Во-вторых, никогда не знаешь, кто окажется более надежным квартиросъемщиком - одинокий человек, студенты или же семейные люди.
Часто арендодатели сдают свои квартиры через знакомых или самостоятельно. При этом многие из них не платят положенный в этом случае налог (что незаконно) и не заключают договор с арендатором (что небезопасно). Какие же подводные камни ожидают арендодателей и как их избежать?
Основные опасности, подстерегающие арендодателей
Самая большая опасность - арендованную квартиру могут продать, используя фальшивые документы. Наиболее часто подделывают сделки с неприватизированным жильем, а бывает и так, что нерадивые хозяева сами оставляют в квартире правоустанавливающие документы. Добиваться оспаривания такой сделки придется уже через суд.
Довольно популярный способ мошенничества - повторная аренда чужого жилья. При этом аферисты просят с клиентов предоплату сразу за несколько месяцев, а то и за год. В итоге настоящий хозяин, придя за очередной оплатой, с удивлением обнаруживает в своей квартире абсолютно других жильцов, заплативших за проживание посторонним людям.
Следующая неожиданность - неоплаченные междугородние или же международные телефонные разговоры. После отъезда квартирантов арендодатель через некоторое время получает телефонные счета с немалыми суммами, которые в итоге приходится оплачивать ему самому.
Часто возникает ситуация, когда сданная квартира превращается в «общежитие». Делается это довольно просто: на встречу с хозяином квартиры приходит семейная пара, а впоследствии туда заселяются либо многочисленные родственники квартирантов, либо вообще бригада наемных рабочих. Такая опасность поджидает, прежде всего, тех арендодателей, которые не могут лично контролировать жильцов (например, проживают в другом городе или часто находятся в командировках).
Бывает, что квартиранты, внеся первоначальную плату, в дальнейшем могут всячески отлынивать от ежемесячных платежей. Они умоляют подождать пару месяцев, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, а потом попросту съезжают, так и не заплатив.
Еще одна опасность - испорченное имущество. Арендодатель может быть неприятно удивлен, увидев, в каком состоянии находится его мебель или бытовая техника. Кроме того, могут возникнуть и более «дорогостоящие» ситуации - например, пожар, утечка газа или затопление соседей. В этом случае сторонам часто не удается решить вопрос без суда.
Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду
Как же сдать квартиру в аренду так, чтобы получить прибыль и сохранить свое имущество?
Самое главное правило - обязательно заключать договор, в котором должны отражаться все вероятные ситуации. В договоре необходимо предельно четко оговорить сроки и размер оплаты (в том числе и за телефонные переговоры), реквизиты сторон (ФИО, данные паспорта, место регистрации и проживания, контактные телефоны), кто и за какие услуги будет платить. Также следует прописать правила пользования квартирой - например, запрет на повышенный шум или на содержание животных. Перечисляются лица, имеющие право проживать в сданной квартире, а также обязательно прописывается обязанность квартиросъемщика возместить ущерб за испорченное имущество.
Необходимо указать условия, при которых арендодатель может досрочно расторгнуть договор (например, при неподобающем поведении жильцов или при необходимости продажи квартиры). К договору прикладывается акт приема-передачи жилья, а также опись передаваемого имущества.
Многие арендодатели не хотят заключать договор, так как не желают оплачивать налог на доходы. Но это чревато последствиями, поэтому лучше просто включить эти расходы в арендную плату.
Желательно лично встретиться с потенциальными квартирантами, даже если они рекомендованы знакомыми.
Назначая арендную плату, нужно реально оценивать все влияющие на цену факторы: тип дома, наличие ремонта, мебели, современной бытовой техники, интернета, стоянки во дворе, удаленность от центра города. Чем больше преимуществ, тем дороже можно оценивать свое жилье.
Как бы благопристойно ни выглядели арендаторы, их нужно периодически проверять. Лучше заранее предупредить о своем визите, чтобы не доставлять квартиросъемщикам неудобств. Неплохой вариант - поговорить с соседями, оставить им свой номер телефона и попросить сообщать о возможных эксцессах.
Если квартира не приватизирована - сначала ее нужно приватизировать, если не застрахована - застраховать.
Желательно получить от квартиросъемщика авансовый платеж за последний период проживания, а также - на покрытие возможной порчи имущества. Это послужит гарантией, что жильцы неожиданно не исчезнут.
Валентина Кириллова
