Ипотека давно стала важнейшей частью экономической и социальной жизни общества, в котором недвижимость является предметом купли-продажи, а не планового централизованного распределения. Так как недвижимость является весьма дорогостоящим вложением капитала, подавляющее большинство населения не в состоянии приобрести её единовременно и за счёт только собственных финансовых ресурсов. Необходимо привлечение средств со стороны, чем и являются ипотечные кредиты. Источники подобных займов могут быть разнообразными, но наиболее распространёнными являются ипотечные банки.
Прежде всего, необходимо чётко представлять, что название «ипотечные банки» является условным и не означает какой-либо отдельной категории банковских учреждений. Ипотечными принято называть любые банки, которые работают с ипотечными кредитами, то есть выдающие долгосрочные ссуды под залог недвижимости, будь то земля, загородные дома или городские квартиры. Их ресурсы складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций, то есть ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимостью и приносящих фиксированный процент. Чтобы лучше понимать механизм работы таких банков, необходимо подробнее разобраться с принципами самой ипотеки.
Сразу нужно развеять одно недоразумение, заключающееся в отождествлении ипотечного кредита и понятия ипотеки. Дело в том, что ипотечный кредит, то есть кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества, является лишь составной частью общей системы ипотеки. Под ипотекой в целом подразумевается залог недвижимости для получения денег на какие-либо средства. Этот залог выплачивается должником на заранее оговорённых условиях, и заложенное имущество остаётся в его собственности. Если же залог не выплачивается, заимодавец получает в свою собственность недвижимость, которой он волен распоряжаться по собственному усмотрению.
Таким образом, ипотечный кредит это не сама ипотека, а деньги, которые должник занимает для возвращения ипотечного долга. То есть получается, что человек перезанимает деньги для того, чтобы расплатиться с первоначальным заимодавцем и не потерять квартиру. В современных условиях термин «ипотечное кредитование» в большинстве случаев употребляется для обозначения случаев, когда человек не закладывает уже имеющееся у него недвижимое имущество для получения денег, а берёт заём для приобретения недвижимости, которое с момента покупки становится залоговой гарантией возвращения кредита. При этом в случае невозврата кредита квартира не переходит в собственность банка, а продаётся согласно постановлению суда, причём банку возвращается лишь сумму в размере выданного займа, а остаток, если таковой имеется, отходит в распоряжение должника.
Основными видами деятельности ипотечных банков, имеющих важнейшее значение для основной массы населения, являются оценка платёжеспособности заёмщика при принятии решения о выдаче ипотечного кредита и мероприятия по его обслуживанию. При оценке платёжеспособности аналитики банка, в который обратился клиент, рассматривают его возможности по обслуживанию кредита на ту или иную сумму, анализируют тип его трудоустройства, наличие поручителей или созаёмщиков, ежемесячный доход, состав семьи и так далее. Необходимо отметить, что, хотя правила оценки платёжеспособности являются стандартизированными и общими, в действительности в каждом банке имеются свои особенности данной процедуры. Причём банки различаются не только по времени рассмотрения данных и принятия решений, но и по степени тщательности изучения информации: так, в некоторых учреждениях принимают в расчёт то обстоятельство, что в нашей стране зачастую реальные доходы превышают, и порой существенно, официально заявленные и оформленные доходы. Поэтому в этих случаях банки отвечают согласием на те заявления, которые в других учреждениях отвергаются, или предоставляют займы на более солидные суммы.
Также немалое значение имеют и особенности обслуживания ипотечного кредита, что приобретает особую актуальность в связи с долгосрочным характером этого займа. Важной особенностью является первоначальный взнос, который заёмщик должен внести в начале своих кредитных взаимоотношений с банком. В различных банках к величине первоначального взноса подходят по разному, точно так же, как и по разному определяется тариф кредита. Чем выше сумма первоначального взноса, тем на меньший срок можно получить кредит. Ипотечные банки пытаются балансировать между большими первоначальными взносами, но меньшим сроком выплат и, следовательно, меньшим доходом за счёт процентов, и меньшими первоначальными взносами, которые более доходы, но и более рискованны с точки зрения проблем с невозвратом кредита. Политика банков настолько различна, что размер первоначального взноса колеблется от 0 % до 70 %.
В нашей стране ипотечными кредитами занимаются в первую очередь крупные банковские структуры, имеющие большой запас прочности и способные позволить себе риск связаться с долгосрочными проектами. Банки поменьше и с менее солидными финансовыми ресурсами предпочитают операции, приносящие быстрый доход. По данным за 2008 год, крупнейшими ипотечными банками России являются:
Сбербанк – выдано ипотечных кредитов на 291 миллиард рублей;
ВТБ 24 – кредиты на 109 миллиардов;
«Дельтакредит» - кредиты на 30 миллиардов;
«Уралсиб» - кредиты на 21 миллиард;
«Абсолют Банк» - кредиты на 20 миллиардов.
Александр Бабицкий
