Любой
финансовый кризис имеет одну характерную черту: нестабильность. Нестабильны
цены, зарплаты, количество рабочих мест, прибыльность предприятий… Нестабильно
все. В том числе и кредитование. Теперь мы можем наблюдать, как стремительно сворачивается
ипотечное кредитование, так недавно ставшее надеждой многих, нуждающихся в
улучшении жилищных условий. Собственно говоря, при кризисе следовало этого
ожидать. Ипотека сейчас становится попросту опасной как для банков, так и для
заемщиков.
Что же грозит тем, кто уже находится в «ипотечной петле»?
В первую очередь - изменение договорных условий. К примеру, банк может потребовать досрочного погашения кредита, сославшись на форс-мажорные обстоятельства. Да, финансовый кризис сам по себе не считается форс-мажорной ситуацией, но зато такой ситуацией может быть банкротство банка. Если в договоре кредита фигурирует условие о том, что предъявление банку заявления о признании его банкротом является форс-мажорным обстоятельством, то банк имеет право (и будет) требовать досрочного возврата кредита.
Но в случае ипотечного кредита банк даже не обязан ожидать заявления о банкротстве. Достаточно снижения стоимости недвижимости, которая служит залогом по ипотеке, более, чем на тот процент, чем указан в договоре, и банк уже имеет право потребовать досрочного погашения кредита, а то и продажи залога. А ведь далеко не всегда имеется возможность погасить кредит. В этом случае заемщику грозит принудительная продажа квартиры-залога.
Сейчас как раз происходит падение цен на недвижимость. Собственно говоря, этого следовало ожидать: цены превышали все мыслимые пределы, были абсолютно нереальными. И это при том, что спрос на недвижимость падал. Странная складывалась ситуация: спрос падает, а цены растут. Теперь наблюдается обратный ход маятника, и специалисты предсказывают, что в недалеком будущем цены упадут до минимума. Правда, вслед за этим последует очередной подъем цен, и в конце концов они зафиксируются на уровне, который будет реально отражать картину спроса и предложения. Но все эти пертурбации еще нужно пережить, а рядовому заемщику, который «наступил» на ипотеку потому, что его семье было необходимо жилье, переживать подобное довольно сложно, и высок риск потерять то самое необходимое жилье.
В настоящее время коллекторские агентства буквально завалены портфелями просроченных долгов, предоставляемых банками на оценку. Банки готовы избавляться от них со значительными скидками, себе в убыток, лишь бы повысить собственную ликвидность. Раньше в работу коллекторам передавались кредиты, просрочка по которым превышала 90 дней, теперь же банки подняли планку, и к коллекторам идут кредиты, просрочка по которым составляет 60 дней.
Еще относительно недавно заемщик, испытывающий временные трудности с ежемесячной выплатой процентов по ипотеке, мог договориться с банком о временной приостановке выплат или снижении ежемесячного платежа. Если кредитная история заемщика была безупречна, то у него были все шансы на договоренность. Теперь же это стало практически нереальным, ведь банки испытывают проблемы с ликвидностью. А заемщиков, которым становится непосильно выплачивать проценты по ипотеке, все больше и больше: в связи с кризисом многие предприятия снижают оклады работникам, задерживают выплату зарплат, сокращают рабочие места. Заемщики, попавшие под «кризисный пресс» предприятия - первые кандидаты на то, что их недвижимость, являющаяся залогом по ипотеке, подвергнется принудительной продаже.
Еще одна опасность ипотеки во время кризиса - нестабильность процентной ставки. Во всех договорах ипотечного кредитования фигурирует пункт о том, что банк имеет право поднять процентную ставку кредита, причем - в одностороннем порядке. Подъем может быть весьма значительным, и его размер определяется лишь ситуацией в конкретном банке. Для заемщика это может быть критично, особенно, если одновременно с повышением процентной ставки происходит сокращение личных доходов.
Получить же ипотечный кредит во время кризиса становится все сложнее. Банки все выше поднимают планку требований к заемщикам. Учитывается все: возраст заемщика, образование, семейное положение, место работы (надежность предприятия, на котором работает заемщик), размер зарплаты, стаж, частота смена мест работы и т.д. Кроме того, банки практически перестали предоставлять кредиты на строящееся жилье - из-за проблем у застройщиков. Изменились и условия ипотеки. В небытие отошел такой вариант, как ипотека без первого взноса, первоначальный взнос составляет от 15 до 30%, а поговаривают и об увеличении первоначального взноса до 60-70%. Возросли сроки рассмотрения кредитных заявок, процентные ставки по кредитам, в некоторых случаях банки начали отказывать в выдаче кредита по одобренным ранее заявкам. Рынок лихорадит.
Правда, в этих условиях некоторые эксперты рекомендуют все же брать ипотеку, причем - на любых условиях. Потому что дальше может быть еще хуже - ипотека явно находится в «палате интенсивной терапии», то бишь, на последнем издыхании. Банкиры от прогнозов стараются воздерживаться, лишь призывают всех к спокойствию. А о сроках окончания финансовой лихорадки и «банковской чахотки» вообще никто не заикается, все дружно признают это гаданием на кофейной гуще. Самый конкретный прогноз звучит так: «Финансовый кризис может продлиться от года до десяти лет. Но это далеко не факт».
Возможно, если Агентство по ипотечному жилищному кредитованию успеет реанимировать ипотеку, проводя в жизнь свой «терапевтический план», российская ипотека вновь оживет. Пока же она находится в очень тяжелом состоянии.
София Варган
