Налоги
нужно платить - это весьма печальная аксиома, так как для любого человека
уплата налогов представляется буквально куском мяса, который вырывают из
тигриной пасти или буквально отрезают от собственной филейной части. И, тем не
менее, приходится. Как говорил еще Остап Бендер: «Закон нужно уважать». Правда,
есть и хорошая новость - не во всех случаях продажи недвижимости приходится
платить налог. Ведь имеется возможность получения имущественного налогового
вычета.
Следует учитывать, что при продаже недвижимого имущества декларацию о доходах необходимо подавать даже в том случае, если точно известно, что налоги платить не придется (ведь штраф за неподачу декларации никому не нужен). В декларацию включаются сведения обо всех доходах (в том числе и о заработной плате и т.д.) - в соответствии со ст. 229 НК РФ, п. 4. При подаче декларации требуется прилагать дополнительные документы и заявление на получение имущественного налогового вычета. Для того, чтобы получить вычет, декларация должна быть представлена не позднее 20 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а сумма налога должна быть уплачена до 15 июля года, который следует за годом продажи (в соответствии с ч. 4, ст. 228 НК РФ).
Это - общие положения. При продаже недвижимости возможны различные ситуации, которые требуют различного подхода к системе налогообложения. Наиболее типовыми вариантами являются:
- продажа недвижимости, которая находилась в собственности более трех лет;
- продажа недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, а документы, подтверждающие стоимость приобретения, отсутствуют;
- продажа недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, документы, подтверждающие стоимость приобретения, имеются.
В первом случае (продажа недвижимости, которая находилась в собственности более трех лет) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении всей суммы полученных доходов вне зависимости от их размера - ч. 1 ст. 220 НК РФ. Так что налог платить не придется. Тем не менее, то, что налог платить не нужно, не избавляет от необходимости подачи налоговой декларации, как уже говорилось выше. Кроме того, потребуется копия свидетельства о праве собственности (чтобы подтвердить срок владения проданной недвижимостью и право на полный налоговый вычет), а также заявление о предоставлении налогового вычета.
Нужно знать, что право собственности на недвижимость возникает только после ее государственной регистрации - вне зависимости от реальной даты начала пользования данным имуществом (к примеру, заселение в квартиру уже произошло, а регистрация состоялась гораздо позже).
Во втором случае (продажа недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, а документы, подтверждающие стоимость приобретения, отсутствуют) приходится платить налог практически с полной стоимости продажи. Единственная возможность уменьшить налог - получить налоговый вычет в отношении части стоимости проданного имущества в сумме, не превышающей 1 млн. руб. Для этого нужно приложить к налоговой декларации заявление о предоставлении налогового вычета, а также документы, которые подтверждают факт продажи недвижимости.
Третий случай (продажа недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, документы, подтверждающие стоимость приобретения, имеются) считается наиболее сложным. В НК не имеется четкого перечня документов, с помощью которых следует подтверждать расходы на приобретение недвижимости. Правда, некоторые критерии были выработаны на практике, и считается, что подтверждающие документы должны устанавливать несколько фактов:
- факт приобретения недвижимости;
- подтверждение стоимости, за которую приобреталась недвижимость;
- факт уплаты определенной суммы денежных средств.
- При приобретении недвижимости у застройщиков проблем с подтверждающими документами обычно не возникает, так как имеются и договоры, и платежные поручения и приходно-кассовые ордера, и другие документы, которые соответствуют вышеперечисленным критериям.
А вот при приобретении недвижимости на вторичном рынке могут возникнуть нюансы. Поэтому следует еще на стадии приобретения (а не продажи) побеспокоиться, чтобы на руках остались следующие документы:
- договор купли продажи (или инвестиционный договор, или его аналог);
- приходный кассовый ордер (банковское платежное поручение, акт приема-передачи денежных средств, другие документы, подтверждающие фактическую оплату - к примеру, расписки);
- копия свидетельства о праве собственности.
Также к налоговой декларации нужно прилагать договор о продаже данной недвижимости, и тогда будет предоставлен вычет в размере фактически подтвержденных расходов, а 13%-ный налог придется платить лишь с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Для того, чтобы безусловно получать имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости, следует помнить, что документы необходимо оформлять со всей тщательностью и подробностями не только при продаже недвижимости, но начинать - с оформления покупки.
София ВАРГАН
