По некоторым оценкам, кризис в США, который вызвал цепную волну рецессии во всем мире, был вызван слишком бурным развитием ипотечного кредитования. Банки были готовы предоставить заем на целевые нужды любым потребителям без поправки на их реальные экономические возможности. Сейчас расчет ипотеки происходит более взвешенно и аккуратно. Что касается развивающихся экономик, к которым можно отнести все страны постсоветского региона, то здесь и до кризиса никто не разбрасывался такими кредитами. Необходимо удовлетворять всем требованиям банковской организации, чтобы рассчитывать на начало работы.
Методы расчета ипотеки
Ипотека, то есть кредит под залог приобретаемого имущества, выдается на различные нужды. Чаще всего это приобретение квартиры, однако некоторые банки готовы профинансировать покупку земельного участка, дома или гаража. Как ни парадоксально, это зависит не столько от финансовых возможностей должника, сколько от ликвидности имущества. Чем проще и быстрее банк сможет продать его в случае неплатежеспособности кредитуемого, тем охотнее учреждение профинансирует покупку.
При этом существуют различные методики оценки финансовых сил клиента, которые именуются словом «андеррайтинг» (буквальный перевод - гарантия, подпись). Первое условие - это дееспособность, потому что подобные сделки могут совершаться лишь теми людьми, кто является полностью самостоятельным и трудоспособным. В России и некоторых других странах смотрят на гражданство: оно обязательно должно подтверждаться паспортом. С другой стороны, в Израиле и других развитых государствах охотно готовы кредитовать иностранного бизнесмена, если его доход находится на достаточном уровне.
Пристальное внимание обращается на возраст заемщика: как правило, он должен быть на 4-5 лет выше совершеннолетия и на 2-5 лет ниже, чем выход на пенсию (на момент последнего платежа). Хотя здесь многое зависит от такого параметра, как доход и кредитная история. В Великобритании был случай, когда ипотека выдавалась восьмидесятилетнему предпринимателю, и у банкиров такая сделка не вызвала никакого беспокойства. Но главное условие - это доход заемщика и его семьи. В определенных случаях банки готовы пойти навстречу и отступить от установленных правил, если они уверены в своем должнике.
Молодым семьям, где муж и жена только начинают работать, приходится искать помощи у родственников и родителей. Они могут выступать в качестве поручителей, и тогда сумма, которую готов предоставить банк, значительно увеличивается.
На что надеяться заемщику?
Банки - это не благотворительные фонды, и они хотят знать всю информацию о своих клиентах. Наиболее благожелательное отношение к людям с хорошей кредитной историей. Это значит, что банки уже работали с этим человеком и имели честь убедиться в его порядочности. С другой стороны, негативная кредитная история полностью отрезает путь к ипотеке, а попасть в «черный список» можно даже по незначительному поводу (ошибки в документах, судимость, сокрытие фактов).
Раньше даже в огромной Российской Федерации не было общего списка недобросовестных должников, и поэтому одни и те же люди умудрялись брать множество кредитов в разных банках. На сегодняшний день, это невозможно: во всех странах с развитой финансовой системой списки потенциальных мошенников существуют.
По общему правилу, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка. Это и понятно: банки стремятся минимизировать свои риски. В долларах и евро процентные ставки ниже, чем в национальных денежных единицах, однако валютные кредиты доступны далеко не во всех странах и банках.
Ипотека: как не переоценить свои финансовые силы?
При расчете ипотеки учитываются следующие параметры:
- Платеж/Доход (ПД, ежемесячный платеж не более 40% от дохода должника),
- Кредит/Ликвидная стоимость (КЛ, сумма кредита к минимальной стоимости недвижимости - ее величина зависит от рыночных факторов),
- Количество поручителей и членов семьи (совокупный доход позволяет рассчитывать на большую сумму кредита).
У многих молодых семей возникает соблазн вписать поручителями не только родителей, но и друзей, родственников, чтобы приобрести сразу большую квартиру. Нужно дважды подумать, стоит ли затевать такую игру. Дело в том, что выплачивать проценты в любом случае придется, а если в счет погашения долга необходимо отдавать 60-70% заработка в течение нескольких лет, то это серьезная угроза для финансовой безопасности семьи. С началом экономического кризиса в 2009 году в самой тяжелой ситуации оказались те, кто взял в кредит большую жилплощадь.
Стоит отметить и такой фактор при расчете ипотеки, как вид приобретаемой недвижимости. Конкретные условия работы будут зависеть еще и от банковской организации, которая выбрана в качестве кредитора.
