Ипотека без первоначального взноса была признана банковским продуктом низкого качества сразу же, как только возник кризис ипотечного кредитования в США. Многие специалисты считают именно такую форму ипотеки ответственной за возникновение ипотечного кризиса в США, ведь чем меньше человек вкладывает собственных денег в приобретение жилья, тем меньше у него стимула к возврату кредита. А при резком падении доходов или при постоянном снижении стоимости жилья подобный стимул может исчезнуть вообще.
Именно поэтому ипотека без первоначального взноса в чистом виде исчезла с банковских «прилавков». Российские банкиры не желают повторять ошибку своих американских коллег и недооценивать риски в условиях избыточной ликвидности.
Но тут возникает небольшой нюанс – те люди, которые могут накопить денег на достаточно большой первоначальный взнос по ипотеке, не слишком заинтересованы именно в ипотечном кредитовании. Им гораздо проще и выгоднее взять относительно краткосрочный потребительский кредит (на 2-3 года) и не связываться с «долгоиграющей» ипотекой. В кредите без первоначального взноса нуждаются те, кто никак не может накопить денег на первый вклад в собственное жилье (от 10% до 30% от стоимости квартиры, а то и более), но имеет стабильный и достаточно высокий доход (проценты по кредиту ведь нужно платить, да и основную сумму кредита требуется возвращать). Получается – замкнутый круг? Ничего подобного. При желании всегда найдутся обходные пути.
Существует несколько способов получить ипотечный кредит без первоначального взноса, правда, это сделки в несколько этапов.
Можно получить кредит без первоначального взноса, если в наличии имеется жилье, пригодное для залога. Некоторые банки предоставляют кредиты под залог уже имеющихся квартир. Однако, есть в этой схеме свои подводные камни. Кредит отнюдь не равен оценочной стоимости залогового жилья, а составляет максимум 80-90%. Причем окончательная сумма кредита будет зависеть еще и от доходов заемщика – чем доходы меньше, тем меньше кредит. Кроме того, закладываемое имущество должно находиться по крайней мере в той же области, что и банк-кредитор. Некоторые банки требуют, чтобы имущество было даже только в том же городе. То есть, такой способ кредитования автоматически исключает людей, у которых имеется квартира для залога где-нибудь в Новосибирске, а они хотят приобрести жилье в Москве. И, конечно, жилье, приобретаемое по такому кредиту, будет куда как скромнее, чем то, что уже имеется – хотя бы за счет суммы предоставляемого кредита. Так что размахиваться на пятикомнатную квартиру, имея для залога лишь двухкомнатную хрущевку, не приходится.
Для того, чтобы приобрести квартиру получше, можно воспользоваться другой схемой кредитования под залог – в качестве залога также выступает уже имеющееся жилье. Имеющаяся квартира выступает залогом для кредита, который идет на уплату первого взноса по ипотечному кредитованию. То есть, в этом случае фактически предоставляются два кредита, первый из которых необходим для того, чтобы взять второй. По этой схеме работает не так много российских банков, но можно взять кредит под залог имеющегося жилья в одном банке, а ипотечное кредитование с первоначальным взносом – оформить в другом.
Ну и, наконец, можно оформить обычный ипотечный кредит с первоначальным взносом, а деньги на этот взнос получить по «потребительскому кредиту», который не требует залога. Однако, тут есть несколько проблем. Во-первых, об учете «серых» доходов не может быть и речи, при выдаче беззалогового «потребительского кредита» банки учитывают только те доходы заемщика, которые подтверждены официально. Во-вторых, сроки, на которые выдаются «потребительские кредиты», существенно меньше, чем по ипотечному кредитованию, а, как следствие, гораздо меньше и суммы кредита при том же доходе. По «потребительскому кредиту» можно получить от $5000 до $25000 – в зависимости от банка. И не факт, что этой суммы хватит для первоначального взноса (все зависит от стоимости приобретаемого жилья).
Фактически на сегодняшний день ипотека без первоначального взноса представляет собой последовательное взятие нескольких кредитов – и по каждому из них нужно платить проценты. То есть, такая ипотека обходится в результате существенно дороже, чем обычная, с первоначальным взносом. А если следовать схеме, включающей краткосрочное кредитование, то еще и напряженной для семейного бюджета.
Уже год банки собираются вернуться к обычной схеме ипотеки без первоначального взноса, не требующей от заемщика обходных маневров. Но пока еще риск такого кредитования достаточно высок, и только изредка в разных крупных банках проскакивают краткосрочные акции «Ипотека без первоначального взноса» - в основном рекламные. Так что приходится либо заниматься накоплением денег на первоначальный взнос, либо идти по одному из обходных путей.
София ВАРГАН
