Рынок российской коммерческой ипотеки называют сейчас развивающимся. Правильнее было бы сказать, что он находится в зародышевом состоянии. Дело в том, что действующим законодательством не предусмотрен такой вид кредитования – возникновение ипотеки предусматривается только при залоге жилых домов и квартир, а коммерческая ипотека – это кредит под залог коммерческой недвижимости.
По действующим сейчас программам коммерческой ипотеки, залогом могут служить оформленные в собственность заемщика имущественные комплексы, здания, строения или их части. Причем, совершенно не обязательно, чтобы кредитование требовалось для приобретения той недвижимости, которая послужит залогом. В качестве залога может выступать уже имеющаяся в распоряжении (собственности) предприятия коммерческая недвижимость. То есть, покупка одной недвижимости происходит под залог другой.
Ситуация осложняется тем, что в основном коммерческая ипотека необходима малому и среднему бизнесу, которые нуждаются в расширении. А у таких предприятий обычно коммерческой недвижимости не имеется, им и ипотека нужна именно для того, чтобы таковую недвижимость приобрести.
По закону банк может принять в залог объект недвижимости только после того, как покупатель оформил на него права. Но для этого объект необходимо купить. А как купить, если для этого требуется кредитование? Получается замкнутый круг, из которого ищут обходные пути и владельцы предприятий, и банки, и кредитные брокеры.
Одним из самых распространенных «обходов» является проведение сделки в два этапа. Сначала заключается договор купли-продажи, и по этому договору права собственности на объект коммерческой недвижимости переводятся в пользу покупателя. Затем новый собственник регистрируется в органах УФРС. И только потом недвижимость оформляется в залог в банке, а продавец получает кредитные средства. Для продавцов коммерческой недвижимости такая ситуация не слишком интересна, ведь деньги они получают в самом лучшем случае только через месяц после того, как их собственность юридически переходит к другому лицу. Но когда другого выхода нет, приходится пользоваться даже неудобным.
Подобные сложности привели к тому, что условия и сроки коммерческой ипотеки особенно выгодными назвать нельзя, а уж по сравнению с ипотекой жилья – так и вовсе невыгодными. Потому что средние ставки по ипотеке на нежилую недвижимость для юридического лица составляют 16-18%, а сроки кредитования – 5-7 лет.
Интересно, что практически во всем мире коммерческая ипотека выгоднее, чем жилая. Так как нежилое помещение приобретается для дела. Либо это офис, либо склад, либо производственные площади и так далее. То есть, данное помещение необходимо для зарабатывания денег. При грамотном ведении дел на предприятии, прибыль, которая получается при наличии собственного, не арендованного, помещения, перекрывает проценты по кредиту, взятому для его покупки. Зарубежные банки охотно выдают кредиты юридическим лицам – ведь эти деньги будут использованы для извлечения прибыли, что определенным образом гарантирует и возврат кредита, и выплату процентов, то есть, прибыль самого банка. Российские банки, увы, связаны пробелами в законодательстве.
Часть проблемы еще и в том, что у зарубежных предприятий прозрачная бухгалтерия, чего нельзя сказать о российских. Большинство доходов российских компаний официально не декларируется, что в некоторых случаях приводит просто к казусам: у богатого предприятия вполне может оказаться постоянно убыточный баланс, или – с минимальной прибылью, которой только-только и хватает, что на оплату аренды помещения и выплату официальных зарплат сотрудникам. А ведь при предоставлении коммерческой ипотеки, как и в случае с ипотекой жилой недвижимости, необходима проверка кредитоспособности заемщика. И если частное лицо может включить в список доходов еще зарплату супруга и так далее, то юридическое лицо такой возможности лишено.
Так как для физических лиц процесс получения ипотечного кредита гораздо проще, чем для юридических, естественным образом возник еще один обходной путь для приобретения коммерческой недвижимости: она оформляется на частное лицо. К примеру, на владельца предприятия.
При таком варианте условия ипотечного кредитования гораздо более привлекательны: первоначальный взнос – от 20 до 30% (это определяется в зависимости от категории заемщика), процентные ставки – 12-13,5%, а сроки кредитования – от 3 до 25 лет. Пакет документов и форма подтверждения дохода – практически такие же, как и при жилой ипотеке. Существенно разнится сумма ежемесячных платежей и, конечно же, размер доходов заемщика. Ну так и стоимость коммерческой недвижимости гораздо выше, чем жилой.
Эксперты предсказывают бурное развитие коммерческой ипотеки, но для этого требуются определенные изменения в законодательстве. Пока же все развивается медленно, но тем не менее – неудержимо. Малый и средний бизнес нуждается в коммерческой ипотеке.
София ВАРГАН
