Процесс ценообразования специфичен в каждой конкретной области торговых отношений. Где-то стоимость зависит от цены комплектующих, где-то – от целевой аудитории, где-то – от имени автора. Недвижимость – один из объектов, на которые действует множество факторов, стоимость которых зависит от огромного количества нюансов. Эксперты признают сегмент недвижимого имущества одним из самых обременительных в плане определения реальной стоимости и стоимости рыночной. По сути, весь рынок недвижимого имущества делится на три направления: жилая недвижимость в многоквартирных строениях, частная жилая недвижимость коттеджного типа и коммерческая недвижимость. Каким законам подчиняются эти объекты торга?
Бетонный муравейник
Наиболее распространённым типом жилой недвижимости в России является, безусловно, объекты недвижимого имущества в многоквартирных домах, красиво называемых на Западе кондоминиумами. Столь высокая популярность данной формы недвижимости объясняется, прежде всего, ее сравнительно дешевизной и удобством: типовая застройка намного ниже по себестоимости, нежели авторский объект. Впрочем, несмотря на внешнюю непритязательность и однотипность множества стандартных многоквартирных зданий, на их стоимость оказывает влияние очень большое количество факторов. Условно данные факторы можно разделить на материальные, локационные и прочие.
К материальным факторам, влияющим на процесс ценообразования, относятся, прежде всего, непосредственные потребительские качества квартиры. Общеизвестно, что в нашей стране здания возводятся преимущественно трех типов конструкции: кирпичные, панельные и монолитные. Каждый из этих способов имеет свои недостатки и, безусловно, преимущества. Наименьшей стоимостью отличаются панельные строения: во-первых, из-за относительно низкой себестоимости, во-вторых, из-за не лучших потребительских свойств. Кирпичные и монолитные здания оцениваются несколько выше, впрочем, глобальной статистики по этому вопросу не существует.
Также к материальным факторам относят уровень внутренней отделки помещения и его планировку. Российские застройщики до недавнего времени отличались крайне скудной фантазией, поэтому в Советском Союзе, по сути, существовали два вида планировки: обычная и улучшенная. Впрочем, в последнее время, с все большим внедрением монолитного возведения, ассортимент внутренней структуры квартир стал заметно разнообразнее. Естественно, что нетипичная планировка весьма сильно поднимает стоимость квартиры по сравнению стандартной «серостью».
Когда место красит
Локационные факторы – это, как становится ясно из названия, факторы местоположения квартиры. Данная группа факторов значительно шире материальных и включает в себя фактор этажности, районной принадлежности и уровня развития инфраструктуры.
Как правило, расположение квартиры на первом или же на последнем этаже многоквартирного дома значительно снижает ее стоимость. В первом случае собственники рискуют каждодневно наслаждаться звуками хлопающей двери подъезда, смехом и гомоном забредших в тепло подростков. Во втором возможны некие гипотетические проблемы с крышей, кроме того, считается, что квартиры, расположенные на последнем этаже намного «холоднее» прочих.
Районная принадлежность – один из главнейших факторов влияния. Абсолютно равнозначные по своим потребительским показателям квартиры в разных районах города могут крайне значительно различаться по стоимости. Как правило, подобная разница объясняется различной социальной обстановкой: уровнем преступности, престижностью, удобством доступа к социальным благам.
Развитая инфраструктура позитивно влияет на стоимость недвижимости, увеличивает ее. Продуманная транспортная сеть, обилие магазинов и развлекательных центров, доступность больничных учреждений – все это, безусловно, делает недвижимость дороже. Высокий уровень автономности высоко оценивается потенциальными покупателями: возможность не покидать микрорайон для удовлетворения основных потребностей – фактор, который очень благотворно влияет не только на стоимость жилья, но и на его популярность.
К прочим факторам оказывающим влияние на цену квадратного метра принято относить столь непостоянные условия, как престижность жилья и района, уровень доходов населения, величина притязаний продавца.
Домик в деревне и рабочее место
Ценообразование в сегменте коттеджной недвижимости незначительно отличается от своего многоквартирного собрата. Все факторы, влияющие на стоимость квартир, так или иначе оказывают воздействие и на коттеджные строения, однако, тот факт, что коттедж покупается вместе с прилегающим земельным участком, оказывает свое специфическое влияние на стоимость. Как правило, цена коттеджа зависит также и от площади придомного участка, его особенностей и нюансов. Вполне естественно, что коттедж с роскошным, утопающим в цветах и зелени садом за окном стоит значительно дороже дома с видом а-ля «вьетнамские джунгли после американской бомбардировки».
Коммерческая недвижимость также походит по процессу ценообразования на жилую. Спецификой ценообразования данного вида недвижимого имущества является, в большинстве случаев, довольно сильный крен в сторону «престижности» района и офисного здания. Простой пример: небольшой офис в центре крупного города, как правило, обходится покупателю гораздо дороже, нежели огромная студия на его окраине.
Максим Кузнецов
