Наверняка, у каждого человека, хоть раз занимавшегося поиском жилья, возникал закономерный вопрос: «Из чего складывается стоимость интересующей квартиры, какие факторы оказывают на нее влияние в плане повышения стоимости, а какие, наоборот, удешевляют ее?». Подобных факторов великое множество: этажность здания и площадь квартиры, статус района и уровень развития инфраструктуры, эстетическое состояние фасада и уровень комфорта квартиры. Руководствуясь этими и некоторыми другими закономерностями, можно провести обоснованный расчет стоимости квартиры, не обремененный искусственными завышениями цены.
Как считать?
Сама по себе, стоимость квартиры далеко не полностью зависит от присущих непосредственно ей, как объекту недвижимости, качеств и показателей. Несомненно, потребительские качества собственно жилой площади крайне важны, в первую очередь, для комфортного проживания, однако, существует множество побочных факторов, оказывающих крайне высокое влияние на ценообразование.
К примеру, к факторам, никак не влияющим на реальную стоимость квартиры на вторичном рынке, относятся, прежде всего, суммы прибыли продавца и посредников. Кроме того, довольно сильное влияние на цену квадратного метра имеет уровень платежеспособности населения. В регионах, где доходы значительно выше – к примеру, в северных районах России, - стоимость недвижимости, равноценной жилью в, к примеру, дотационных регионах, гораздо больше. В силу того, что данные факторы имеют исключительно волевой характер возникновения, они не могут быть причислены к первоначально-ценообразующим.
Стоит также понимать, что все оценки влияния факторов на реальную стоимость недвижимости являются весьма приблизительными и их не стоит воспринимать как непреложную истину. Процесс ценообразования должен рассматриваться, в идеале, исключительно лишь в приложении к реальному объекту.
Факторы, повышающие стоимость
К подобным факторам относят, прежде всего удачное расположения здания, привлекательное этажное положение непосредственно объекта недвижимости, нахождение квартиры в «новостройке», общая эстетическая привлекательность многоквартирного здания и квартиры в нем, развитая инфраструктура и прочие, прочие нюансы.
Как правило, наиболее привлекательными в плане адекватности стоимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В силу того, что большое количество жилых помещений в квартире автоматически придает ей некоторый налет «элитности», продавцы недвижимости, как правило, пытаются «под шумок» запросить сумму, превосходящую реальную на 15-20 процентов.
Наиболее удачным расположением для многоквартирного дома в больших городах признаются в меру тихие и спокойные улочки неподалеку от довольно крупных автострад. Некоторая удаленность от основных транспортных артерий нивелирует желание потенциальных покупателей приобрести квартиру в экологически благоприятном месте и вполне объяснимое стремление к удобству и комфорту передвижения – своеобразная «золотая середина».
Кроме того, крайне ощутимое влияние на стоимость квартиры оказывает ее принадлежность к тому или иному району города, престижному или не очень. Данный фактор также из категории «искусственных», однако, он подлежит объективному учету в силу того, что воля продавца не может оказать на него совершенно никакого влияния – это сложившаяся традиция.
К прочим факторам, повышающим стоимость недвижимости в жилом многоквартирном доме причисляют близость к объектам рекреационного назначения, уровень сервиса и степень известности управляющей компании, наличие балкона и так далее.
Что делает квартиры дешевле?
Однако существуют и факторы, снижающие стоимость квартиры – значительно или же не очень. Именно на эти факторы стоит обратить внимание покупателю в первую очередь, дабы не потерять зря львиную долю собственных денег.
По сути, практически все негативные факторы, уменьшающие цену квадратных метров, являются лишь диаметральной противоположностью позитивных моментов. К примеру, к негативным факторам относят расположение квартиры в промышленном районе, районе с плохой экологией. Также снижают стоимость недвижимости слабо развитая инфраструктура микрорайона, чрезмерная удаленность от крупных транспортных артерий, создающая препятствия для комфортного перемещения по городу, замусоренная обстановка и плохой вид из окна – на глухую стену или же свалку.
Кроме того, значительно снизить стоимость квартиры может неприятное соседство. К примеру, покупатель, узнавший, что на лестничной площадке его потенциальной квартиры живут алкоголики или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта», может смело требовать снижения цены недвижимого имущества.
Также негативное влияние на стоимость квартиры может иметь ее расположение на первом или же на последнем этаже многоэтажного здания. В первом случае владельцев квартиры ждет постоянное вздрагивание от хлопнувшей двери подъезда – которая, по закону мировой подлости, громче всего грохочет в вечернее и ночное время, - а во втором варианте возможны потенциальные проблемы с потолками и крышей.
Ценообразование в сегменте жилой недвижимости крайне динамично, постоянно изменяется и, по большому счету, применение жестких норм нехарактерно для данного процесса. Однако, некоторые объективные моменты и факторы, создающие некоторую закономерность, безусловно, присутствуют – воспользовавшись ими, потенциальный покупатель сможет адекватно оценить стоимость недвижимого имущества и решить для себя, достойно ли оно заявленной цены.
Максим Кузнецов
